Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist nach folgenden Grundsätzen zu verfahren[1]:
- Für die Überschussprognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst – wenn nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist – einen Zeitraum von 30 Jahren. Dies gilt auch bei einer Verpachtung von unbebautem Grundbesitz.[2] Er beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung der Wohnung, im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigung der Selbstnutzung. Bei Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses im Anschluss an eine unbefristete Vermietung oder bei verbilligter Überlassung einer Wohnung nach vorheriger nicht verbilligter Überlassung beginnt der Prognosezeitraum mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen ist.
- Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist i. d. R. jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Private Veräußerungsgewinne sind nicht in die auf eine Vermietungstätigkeit bezogene Prognose einzubeziehen, unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung unterliegen.
- Bei auf Dauer angelegter Vermietung ist bei der Totalüberschussprognose für die Gebäudeabschreibung allgemein von der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen. Anders als bei einer befristeten Vermietung sind Sonderabschreibungen, erhöhte Absetzungen und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG regelmäßig nicht anzusetzen.
- Die im Prognosezeitraum zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Wenn der Steuerpflichtige keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, sind die zu erwartenden Überschüsse anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (i. d. R. in den letzten 5 Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Künftig anfallende Instandhaltungsaufwendungen können in Anlehnung an § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung v. 12.10.1990 in die Schätzung einbezogen werden.
Wegen der Unsicherheitsfaktoren, denen eine Prognose über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren unterliegt, ist bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und bei der Gesamtsumme der geschätzten Werbungskosten ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen. Im Fall einer befristeten Vermietung gelten Sonderregelungen.[3]
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