Mieteinnahmen und Mietausfa... / 3.1 Vermietung zu Wohnzwecken

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, wird zwar die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt, Werbungskosten (einschl. AfA) werden allerdings nur i. H. d. Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht.[1]

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung[2] umlagefähigen Kosten, zu verstehen.[3] Bei einer innerhalb des Mietspiegels vorgesehenen Mietpreisspanne ist auch der niedrigste Wert noch als ortsübliche Miete anzusehen.[4] In Kommunen, für die kein Mietspiegel existiert, ist vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung auszugehen.

Die begünstigende Wirkung des § 21 Abs. 2 EStG ist auf die Überlassung von Wohnungen zu Wohnzwecken beschränkt. Eine verbilligte Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (z. B. gewerbliche Nutzung) führt immer zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten.

Bei der Feststellung, ob die 66 %-Grenze erreicht oder unterschritten ist, sind auch die Umlagen mit einzubeziehen. Zu vergleichen sind die vereinbarte Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen mit 66 % der ortsüblichen Miete einschließlich 66 % der umlagefähigen Kosten.[5]

 

Praxis-Beispiel

Prüfung der 66 %-Grenze

Der Steuerpflichtige A vermietet eine Wohnung an seine Schwester für 400 EUR zzgl. Umlagen von 100 EUR. Die ortsübliche Miete beträgt 750 EUR, die umlagefähigen Kosten 200 EUR.

Die 66 %-Grenze ist unterschritten.

 
Kaltmiete     400 EUR
Umlagen     100 EUR
=     500 EUR
ortsüblich     750 EUR
Umlagen     200 EUR
=     950 EUR
       
vereinbarte Warmmiete = 500 EUR = 52,63 %
ortsübliche Warmmiete 950 EUR

Die Nutzungsüberlassung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten sind nur zu 52,63 % abzugsfähig.

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