Miet- und Pachtverhältnisse in der Rechnungslegung / 2.4.1 Behandlung beim Empfänger (Vermieter)

Rz. 23

Nach bürgerlichem Recht sind Mieterzuschüsse (verlorene Zuschüsse) den Mietvorauszahlungen ähnlich. Sie müssen deshalb auch steuerrechtlich entsprechend behandelt werden. Es handelt sich um sog. unechte Zuschüsse, weil ihnen die Verpflichtung des Zuschussempfängers auf Überlassung des Grundstücks oder Grundstücksteils gegenübersteht. Diese Zuschüsse stehen also in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Leistungen des Zuschussempfängers.^[1] Die Beträge sind als Betriebseinnahmen zu erfassen und in der Regel mittels einer passiven Rechnungsabgrenzung gemäß § 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG auf eine bestimmte Anzahl von Jahren zu verteilen.^[2]

Rz. 24

Mieterträge sind grundsätzlich in Abhängigkeit vom Zeitablauf als Ertrag zu vereinnahmen, unabhängig davon, wann über sie abzurechnen sind.^[3] Der Posten der passiven Rechnungsabgrenzung ist somit entsprechend der vereinbarten Mietzeit in den einzelnen Jahren gewinnerhöhend aufzulösen. Geld- oder Bauleistungen des Mieters zur Erstellung eines Gebäudes sind somit keine Zuschüsse, sondern zusätzliches Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks.^[4]

Rz. 25

Leistet ein Mieter einen Zuschuss im Zusammenhang mit der Herstellung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes oder eines selbstständigen Gebäudeteils, ohne dass eine Rückerstattung oder eine Verrechnung mit der Miete vereinbart wird, ist die Zahlung wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln. Es handelt sich um Betriebseinnahmen, die über den Zeitraum der vereinbarten Mietdauer mittels eines passiven Rechnungsabgrenzungspostens erfolgswirksam abzugrenzen sind. Die Abschreibungen bemessen sich nach den Gesamtaufwendungen (eigener Aufwand zuzüglich Mieterzuschuss). Eine Kürzung der Herstellungskosten um den Mieterzuschuss ist daher nicht möglich.^[5]

Rz. 26

Leistet der Mieter Zuschüsse im Zusammenhang mit vom Gebäudeeigentümer durchgeführten Reparaturarbeiten, liegen beim Vermieter, soweit das Gebäude zum Betriebsvermögen des Vermieters gehört, Betriebseinnahmen vor.^[6]

Rz. 27

Beim Erwerb von Grundstücken zählen Abfindungen für die Ablösung von Mietverträgen zu den Anschaffungsnebenkosten.^[7]

[1] Vgl. "Zuwendungen/Zuschüsse", Rz. 5.

[2] BFH, Urteil v. 28.10.1980, VIII R 34/76, BStBl 1981 II S. 161; Störk/Büssow, in Grottel u. a., Beck'scher Bilanz-Kommentar, 13. Aufl. 2022, § 252 HGB Rz. 63.

[3] BFH, Urteil v. 20.5.1992, X R 49/89, BStBl 1992 II S. 904.

[4] BFH, Urteil v. 28.10.1980, VIII R 34/76, BStBl 1981 II S. 161.

[5] Vgl. Wobbe, in Bertram/Kessler/Müller, Haufe HGB Bilanz Kommentar, 12. Aufl. 2022, § 275 HGB Rz. 223.

[6] Vgl. Adler/Düring/Schmaltz, Rechnungslegung und Prüfung der Unternehmen, 6. Aufl. 1995-2001, § 255 HGB Rz. 51.

[7] Adler/Düring/Schmaltz, Rechnungslegung und Prüfung der Unternehmen, 6. Aufl. 1995-2001, § 255 HGB Rz. 22.