Lineare Gebäudeabschreibung / 6 Nachträgliche Anschaffungs-/ Herstellungskosten

Fallen bei einem linear abgeschriebenen Gebäude (bzw. selbstständigen Gebäudeteil) nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten an, führt dies zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

Wichtig

Berücksichtigung nachträglicher Aufwendungen

Wann im Laufe des Jahres die Aufwendungen entstehen, ist unerheblich, da die nachträglichen Aufwendungen so berücksichtigt werden können, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden.

Nachträgliche Herstellungskosten an Gebäuden, die den typisierten AfA-Sätzen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG unterstehen, führen dazu, dass der bisherige AfA-Satz auf die um die nachträglichen Aufwendungen erhöhte Bemessungsgrundlage angewandt und damit grundsätzlich der bisherige Abschreibungszeitraum verlängert wird. Dies gilt auch, soweit das ursprüngliche AfA-Volumen schon vollständig abgeschrieben worden ist. Bemessungsgrundlage ist die Summe aus der früheren AfA-Bemessungsgrundlage und den nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Ist allerdings die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, kann der Steuerpflichtige zur AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG übergehen. Die AfA bemisst sich dann nach der neuen Bemessungsgrundlage und nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes; die Restnutzungsdauer ist stets unter Berücksichtigung des Zustands des Gebäudes im Zeitpunkt der Beendigung der nachträglichen Herstellungskosten neu zu schätzen.

Praxis-Beispiel

AfA nach nachträglichen Baumaßnahmen

Bei einem im Januar 1997 fertiggestellten Mietwohngrundstück (Herstellungskosten 900.000 EUR) fallen in 2014 100.000 EUR nachträgliche Herstellungskosten an.

Variante 1 (AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG): Das Gebäude wird mit 2 % linear abgeschrieben.

Variante 2 (AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG): Da die tatsächliche Nutzungsdauer (= 25 Jahre) des Gebäudes unter der gesetzlichen fiktiven Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG liegt, erfolgt die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 4 %.

Lösung Variante 1

Fallen bei einem Wirtschaftsgut, das nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abgeschrieben wird, nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten an, führt dies zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage. Der Abschreibungssatz erfährt keine Änderung. Die Abschreibung erfolgt bis zur Vollabschreibung des Wirtschaftsguts. Hierdurch kann sich der Abschreibungszeitraum über 33, 25, 50 oder 40 Jahre hinaus verlängern.

  • 1997–2013 • je 2 % von 900.000 EUR = 18.000 EUR
  • 2014–2046 • je 2 % von (900.000 EUR + 100.000 EUR) = 20.000 EUR
  • 31.12.2046 • 34.000 EUR (Restwert nach insgesamt 50 Jahren)
  • AfA 2047 • = 20.000 EUR
  • AfA 2048 • Rest 14.000 EUR

Lösung Variante 2

Fallen im Zusammenhang mit einem Wirtschaftsgut, das nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG abgeschrieben wird, nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten an, bemisst sich die weitere AfA vom Jahr der Entstehung der nachträglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten nach der Restnutzungsdauer. Beim Anfall von nachträglichen Herstellungskosten ist die Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung des Zustands des Gebäudes im Zeitpunkt der Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten neu zu schätzen. Beim Anfall nachträglicher Anschaffungskosten ist eine Neuschätzung nicht vorgesehen. Diese Ungleichbehandlung ist dadurch gerechtfertigt, dass beim Anfall nachträglicher Herstellungskosten das Gebäude in seiner Substanz verändert wurde, was zu einer Änderung der Nutzungsdauer führen kann.

Für den Fall nachträglicher Anschaffungskosten:

  • 1997–2013 • je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR
  • 2014–2021 • (Restbuchwert + nachträgliche Anschaffungskosten) : verbleibende Restnutzungsdauer = neue Jahres-AfA (288.000 EUR + 100.000 EUR) : (25 Jahre – 17 Jahre) = 48.500 EUR

Für den Fall nachträglicher Herstellungskosten (ohne Änderung der Restnutzungsdauer):

  • 1997–2013 • je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR
  • 2014–2021 • (Restbuchwert + nachträgliche Herstellungskosten) : verbleibende Restnutzungsdauer = neue Jahres-AfA (288.000 EUR + 100.000 EUR) : (25 Jahre – 17 Jahre) = 48.500 EUR

Für den Fall nachträglicher Herstellungskosten (Restnutzungsdauer z. B. 20 Jahre):

  • 1997–2013 • je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR
  • 2014–2041 • (Restbuchwert + nachträgliche Herstellungskosten) : neu geschätzte Restnutzungsdauer = neue Jahres-AfA (288.000 EUR + 100.000 EUR) : (20 Jahre) = 19.400 EUR

Die Finanzverwaltung lässt aus Vereinfachungsgründen aber auch zu, die weitere AfA nach dem bisher angewandten Vomhundertsatz zu bemessen. Eine Schätzung der Restnutzungsdauer kann dann unterbleiben. Die ursprüngliche Bemessungsgrundlage ist um die nachträglichen Herstellungskosten zu erhöhen.

Lösung nach R 7.4 Abs. 9 Satz 2 EStR:

  • 1997–2013 • je 4 % von 900.000 EUR = 36.000 EUR
  • 2014–2021 • je 4 % von (900.000 EUR + 100.000 EUR) = 40.000 EUR
  • 2021 • 68.000 EUR (Restwert ist am Ende der ­tatsächlichen Nutzungsdauer ebenfalls ­abzusetzen).

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