Lineare Gebäudeabschreibung / 3 Abschreibung auf die tatsächliche Nutzungsdauer

Das Gesetz geht typisierend davon aus, dass die in den Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich ein über der typisierten Nutzungsdauer liegender Zeitraum der Gesamtabsetzung ergeben.

Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer (= Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann) allerdings einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, z. B. bei einem 1980 erstellten Mietwohngrundstück 30 Jahre anstatt 50 Jahre, kann eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen. Die zu schätzende Nutzungsdauer wird bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können. Auszugehen ist von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, indem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Soweit die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen. Die kürzere Nutzungsdauer ist anhand konkreter Umstände glaubhaft zu machen. Auszugehen ist grundsätzlich von der Schätzung des Steuerpflichtigen, der die konkreten Verhältnisse am besten kennt; das Finanzamt kann die Schätzung des Steuerpflichtigen nur verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Die Vorlage eines Gutachtens ist nicht erforderlich, hat aber gegenüber der Finanzverwaltung eine Beweisfunktion.

Eine nicht zeitgemäße Wohnungsausstattung, die geplante Aufgabe einer bestimmten Nutzung, drohende Unwirtschaftlichkeit oder die geplante Veräußerung rechtfertigen für sich allein nicht die Annahme einer kürzeren Nutzungsdauer. Auch der Umstand, dass durch Eigentümerwechsel und dadurch verursachte wiederholte AfA die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes 100 Jahre überschreitet, reicht nicht aus, um eine kürzere als die nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG typisierte Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren anzunehmen. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer kann den AfA nur zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist. Ein wirtschaftlicher Verbrauch ist nur anzunehmen, wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (anderweitigen) Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Im gerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren obliegt die hierzu notwendige Beurteilung allein dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz.

Der Steuerpflichtige kann auch nachträglich von Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG auf die erhöhten Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG übergehen, wenn ihm die dafür maßgeblichen Umstände erst nachträglich bekannt werden. In diesem Fall ist die verbleibende tatsächliche Restnutzungsdauer mit der gesetzlichen Nutzungsdauer abzüglich der bereits verstrichenen Nutzungsdauer zu vergleichen.

Ein beabsichtigter Abbruch führt zu keiner Verkürzung der Nutzungsdauer des Gebäudes. Veräußert der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück mit der Verpflichtung, das aufstehende Gebäude, das er noch eine gewisse Zeit nach Abschluss des Kaufvertrags weiter nutzen darf, vor der Übergabe abzubrechen, so ist er als wirtschaftlicher Eigentümer zur Abschreibung berechtigt. Die Abschreibung hat in diesem Fall auf die tatsächliche (Rest-)Nutzungsdauer des Gebäudes zu erfolgen.

Ist der Abbruch des erworbenen Gebäudes innerhalb einer bestimmten Zeit behördlich vorgeschrieben, können die Gebäudeanschaffungskosten auf diese (gegenüber dem fiktiven Verteilungszeitraum kürzere) Zeitdauer abgeschrieben werden.

 

Wichtig

Restwert-AfA am Ende der Nutzungsdauer

Macht der Steuerpflichtige von dem Wahlrecht keinen Gebrauch und nimmt er die AfA nicht nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer, sondern nach festen Prozentsätzen vor, kann die AfA jedoch nicht länger laufen als die tatsächliche Nutzungsdauer. Deshalb ist der Restwert am Ende der tatsächlichen Nutzungsdauer in einem Betrag abzusetzen.

Wird bei einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr bei einem Gebäude, das nach der Nutzungsdauer abgeschrieben wird, für die Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes ein Zuschuss bewilligt, der nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählt, bemisst sich die weitere AfA nach dem um den Zuschussbetrag geminderten Restwert und nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Da bei derartigen Minderungen der Bemessungsgrundlage die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes nicht verändert wird, entspricht die Restnutzungsdauer der bisher zugrunde gelegten gesamten Nutzungsdauer abzüglich der abgelaufenen Jahre.

Wird die bei der Anschaffung oder der Herstellung eines Gebäudes angenommene Nutzungsdauer durch ein späteres tatsächliches oder rechtliches Ereignis verkü...

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