Lineare Abschreibung/Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Zusammenfassung

Überblick

Die lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) findet Anwendung bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehenden Räumen. § 7 Abs. 4 EStG stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar. Die Abschreibung erfolgt nach typisierten AfA-Sätzen; dies ist verfassungsgemäß (BFH, Beschluss v. 28.5.2019, XI B 2/19, BFH/NV 2020 S. 561). Auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer i. d. R. länger ist, dürfen die typisierten AfA-Sätze nicht unterschritten werden. Je nach Art des sich im Inland oder Ausland befindlichen Gebäudes (Wirtschaftsgebäude bzw. sonstiges Gebäude) gelten unterschiedlich hohe typisierte Abschreibungssätze. Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer ­einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen.

Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nicht für sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B. Außenanlagen. Diese sind nach § 7 Abs. 1 EStG abzuschreiben.

Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes hat der Gesetzgeber als steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus ab dem Veranlagungszeitraum 2018 eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit geschaffen. Der neue § 7b EStG enthält eine Regelung zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung im Falle der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen zu fremden Wohnzwecken. Die Maßnahme spricht vorwiegend private und gewerbliche Investoren an, damit diese sich verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren (BMF, Monatsbericht v. September 2019).

Hinweis der Redaktion:

Mit dem im März 2024 verabschiedeten Wachstumschancengesetz wurden ab dem VZ 2023 weitere Änderungen für Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG beschlossen.

Die Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau können u. a. dann in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (bisher 1.1.2027) gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen hergestellt werden (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen in diesen Fällen 5.200 EUR (bisher 4 800 EUR) je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG). Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen beträgt maximal 4.000 EUR (bisher 2.500 EUR) je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zur linearen Gebäudeabschreibung finden sich in § 7 Abs. 4 EStG.

Allgemeine Hinweise zur Gebäudeabschreibung s. R 7.1 Abs. 5 und 6 EStR. Zur steuerlichen Behandlung von Wirtschaftsgebäuden, Mietwohnneubauten und anderen Gebäuden s. R 7.2 EStR. Weitere Regelungen finden sich in R 7.3 EStR (Bemessungsgrundlage für die AfA) und in R 7.4 EStR (Höhe der AfA). Ausführliche Hinweise zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus nach § 7b EStG enthält das BMF-Schreiben v. 7.7.2020 (BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 – S 2197/19/10009 :008, BStBl 2020 I S. 623).

1 Die lineare AfA

1.1 Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 1 EStG handelt es sich um eine Absetzung, bei der die Bemessungsgrundlage im Regelfall mit jährlich gleichen Beträgen auf die Nutzungsdauer des abnutzbaren Wirtschaftsgutes verteilt wird. Bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen und Eigentumswohnungen ist die Höhe der linearen AfA durch § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG gesondert geregelt.

Die Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfolgt hierbei nach typisierten Abschreibungssätzen. Die typisierten Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 %, 3 % bzw. 4 % entsprechen einer unterstellten (fiktiven) Nutzungsdauer von 50/40/33/25 Jahren. Die tatsächliche Nutzungsdauer von Gebäuden wird gewöhnlich länger sein; davon geht auch der Gesetzgeber aus. Die Anwendung niedriger Abschreibungssätze ist jedoch ausgeschlossen, auch wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes länger als die typisierte Nutzungsdauer sein sollte. Der Gesetzgeber hat die Nutzungsdauer wohl aus steuer- und wohnungspolitischen Gründen kurz bemessen.^[2] Eine Überschreitung der AfA-Sätze ist zulässig, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die typisierte Nutzungsdauer.^[3]

Die AfA kann vom Erwerber als auch vom Bauherrn eines der Erzielung von Einkünften dienenden Gebäudes in Anspruch genommen werden. Bei jedem Eigentumswechsel beginnt eine neue Abschreibung. Regelmäßig sind dabei erneut die in § 7 Abs. 4 EStG festgelegten AfA-Sätze anzuwenden, es sei denn, der neue Eigentümer macht eine kürzere Nutzungsdauer geltend.

	Wirtschaftsgebäude[5]		Sonstige Gebäude[6]
	▪	Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen	▪	Gebäude/-teil ist Privatvermögen oder
	▪	keine Nutzung zu Wohnzwecken	▪	Gebäude/-teil ist Betriebsvermögen und wird zu Wohnzwecken genutzt und Bauantrag vor dem 1.4.1985
Typisierte AfA[7]	Höhe ...