Investitionscontrolling am Beispiel eines Immobilienprojekts / 4.4 Wirtschaftlichkeitsrechnung und Entscheidungsfindung

Grundlage für Entscheidungsvorschlag

Bevor das Projekt detaillierter geplant wird, ist es sinnvoll, eine Investitionsrechnung herkömmlicher Art durchzuführen. Es gilt, voraussichtliche mit dem Objekt verbundene Cashflows zu ermitteln und daraus den Kapitalwert (Net Present Value) zu berechnen.^[1] Dafür sind vor allem Aussagen zu folgenden Punkten erforderlich:

• Mieteinnahmen, unterschieden nach Neu- und Altbau einerseits und Wohn- und Gewerbenutzung andererseits. Die Mieten wurden nach den marktüblichen Gegebenheiten eingeschätzt, darüber hinaus gingen folgende Annahmen in die Berechnung ein:

  • Mietausfallwagnis 1 %
  • Mietsteigerung ab Jahr 11: 1 % p. a.

  Für den durch die investierende Gesellschaft selbst genutzten Teil der Immobilie wurden fiktiv die gleichen Mieten wie für externe Mieter angesetzt. Auf diese Weise hatte man eine Basis für die Ermittlung der Rentabilität des Gesamtobjekts. Um die Höhe des Nutzens der Investition für die Gesellschaft als Ganzes zu bestimmen, wurden die (fiktiven) Mietaufwendungen einerseits den Einsparungen durch vereinfachte Prozesse andererseits gegenübergestellt.

• Zahlungen für

  • Instandhaltung
  • Verwaltung

  Diese Kosten wurden mit einer Inflationserwartung von 2 % p. a. in die Berechnung einbezogen.

  • Kapitaldienst für Zins und Tilgung.

  Dafür ist es erforderlich, ein voraussichtliches Finanzierungsverhältnis von Eigen- und Fremdkapital festzulegen und die Konditionen für den Fremdkapitaleinsatz einzuschätzen. Nach Möglichkeit sollten Angebote von als Kreditgeber infrage kommenden Kreditinstituten zugrunde gelegt werden. Die Finanzierungskosten dienten als Kalkulationszins für die Abzinsung.

Als Nutzungsdauer für das Objekt wurden 80 Jahre angenommen, was mit den Gepflogenheiten in der Immobilienbranche übereinstimmt.

Hinweis

Annahmen kritisch hinterfragen

Die hier getroffenen Annahmen und die Vorgehensweise bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit sind in einer internen Arbeitsanweisung der Wohnungsgesellschaft so vorgesehen. Sie werden bei sämtlichen Investitionsmaßnahmen in dieser Form angewendet. Man sollte sich aber darüber im Klaren sein: Jedwede Investitionsrechnung ist durch Annahmen gekennzeichnet, deren Realitätsgehalt im Einzelfall kritisch zu hinterfragen ist.

Ergebnis der Investitionsrechnung war eine voraussichtliche Rendite von etwa 4,8 % p. a. Mit dem Ergebnis dieser Rechnungen und dem Nachweis einer entsprechenden Finanzierungsmöglichkeit durch Eigen- und Fremdkapital wurde das Projekt in die Entscheidungsgremien eingebracht und nach ausführlicher Diskussion schließlich durch den Aufsichtsrat bestätigt. Damit war der Weg frei, die Grundstücke zu erwerben und den Bau zu beginnen. Vor dem eigentlichen Projektstart galt es aber noch zu überprüfen, ob und wie das Projekt mit den im Unternehmen vorhandenen Kapazitäten abzuwickeln ist.

[1] Vgl. Wöltje, 2012, S. 378 ff.