Immobilienprojekte: Sichern... / 2 Gestaltungsempfehlungen

Der BFH hat aufgrund der EuGH-Rechtsprechung bestätigt, dass es für den Vorsteuerabzug bzw. Vorsteuerausschluss auf die durch objektive Anhaltspunkte belegte Verwendungsabsicht des Leistungsempfängers im Zeitpunkt des Leistungsbezugs ankommt.

Verwenden Unternehmer eine Immobilie nach Fertigstellung erstmals zu steuerpflichtigen Umsätzen (z. B. eine Lagerhalle für eigenbetriebliche Zwecke), ist der Nachweis der ebensolchen Verwendungsabsicht zum Zeitpunkt des erstmaligen Leistungsbezugs meist unproblematisch. Unabhängig davon muss aber auch in diesen Fällen das Finanzamt in der Planungs- und Bauphase davon überzeugt werden, dass steuerpflichtige Ausgangsleistungen beabsichtigt sind. Ansonsten wird das Finanzamt über den Vorsteuerabzug nicht rechtzeitig bzw. nicht wie gewünscht entscheiden, was die Liquiditätssituation verschlechtert.

 

Praxis-Tipp

Nachweis der Verwendungsabsicht

Bereits bei Abgabe der ersten Voranmeldung, in der Eingangsleistungen für Grundstücksprojekte geltend gemacht werden, sollten die von der Finanzverwaltung geforderten "objektiven Anhaltspunkte" wie Mietverträge, Zeitungsinserate, Beauftragung eines Maklers, Schriftwechsel mit Interessenten, Vertriebskonzepte oder Kalkulationsunterlagen beim Finanzamt eingereicht werden. Sollten die genannten Dokumente keine sicheren Schlüsse über die künftige Nutzung zulassen, könnten ggf. auch bauliche bzw. behördliche Unterlagen nützlich sein, aus denen sich die beabsichtigte Nutzung ergibt, z. B. Protokolle über Planungsgespräche oder Vorverträge mit Interessenten.

Am besten legt man der entsprechenden Voranmeldung eine ausführliche Dokumentationsmappe über die beabsichtigte künftige Verwendung der Immobilie bei. Der Mehraufwand lohnt sich: Hat nämlich die Finanzverwaltung Ansatzpunkte für eine Prüfung/Sonderprüfung gefunden, lässt sie den Vorsteuerabzug zunächst meist nicht zu. Zudem bleibt der Anspruch auf Vorsteuerabzug selbst dann bestehen, wenn es später nicht zu den beabsichtigten Verwendungsumsätzen kommt. Auch bei Anzahlungen für Leistungen, die später nicht bezogen werden, ist die Verwendungsabsicht im Zeitpunkt der Anzahlung maßgeblich. Und sollte die Finanzverwaltung nachträglich feststellen, dass keine objektiven Anhaltspunkte für die Verwendungsabsicht im Zeitpunkt des Leistungsbezugs vorlagen, wird sie auch einen zunächst vorgenommenen Vorsteuerabzug durch die Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung rückgängig machen.

Werden bei der erstmaligen Verwendung des Objekts steuerfreie Umsätze ausgeführt, ist es trotz der auch von der Finanzverwaltung anerkannten "Entscheidung über den Vorsteuerabzug im Zeitpunkt des erstmaligen Leistungsbezugs" natürlich ungleich schwerer, den Vorsteuerabzug "zunächst zu behalten". Auch der BFH ließ bereits durchblicken, dass die spätere tatsächliche Verwendung eines Leistungsbezugs ein Indiz für die bei Leistungsbezug bestehende Verwendungsabsicht sein kann, sofern sie jedenfalls noch zeitnah dazu erfolgt. Ist auch eine erstmalige Verwendung zu vorsteuerschädlichen Zwecken im Bereich des Möglichen, sollte mit dem Projektbeginn jeder kleine Hinweis gesammelt werden, der eine beabsichtigte steuerpflichtige Grundstücksnutzung untermauert.

Häufig ist keine unternehmerische Selbstnutzung im engeren Sinn geplant, sondern eine Vermietung oder Veräußerung des Gebäudes unmittelbar nach Fertigstellung. Diese Umsätze berechtigen nicht zum Vorsteuerabzug, wenn sie umsatzsteuerfrei sind. Der BFH – und dem folgend auch die Finanzverwaltung – hat jedoch die sog. fiktive Option anerkannt. Das bedeutet, dass die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Steuerbefreiung (gem. § 9 UStG) auch dann vorliegen, wenn steuerbare Umsätze lediglich geplant sind, also eine entsprechende Verwendungsabsicht besteht.

Wenn mehrere Personen an einem Projekt beteiligt sind, sollte möglichst von Beginn an feststehen, wer (die Personengesellschaft, ein oder mehrere Gesellschafter) tatsächlich als Unternehmer fungieren wird. Soll das Projekt von einer Personengesellschaft errichtet werden, ist darauf zu achten, dass sämtliche vorbereitende Leistungsbezüge für die (künftige) Gesellschaft, nicht aber für einzelne Gesellschafter (als Auftraggeber) erworben werden: Das UStG kennt keine Mitunternehmerschaft.

Der Vorsteuerabzug setzt das Vorliegen ordnungsgemäßer, auf die Gesellschaft ausgestellter Rechnungen voraus. Eine auf einen Gesellschafter ausgestellte Rechnung eröffnet der Personengesellschaft regelmäßig nicht den Vorsteuerabzug. Wird die Personengesellschaft als Unternehmer gewählt, sollte dem Finanzamt nachgewiesen werden können, dass bei erstmaligem Leistungsbezug bereits ein (möglichst schriftlicher) Gesellschaftsvertrag abgeschlossen war.

Verwirklicht ein Gesellschafter das Projekt, ist der Vorsteuerabzug dann "problemlos" möglich, wenn z. B. durch eine steuerpflichtige Vermietung an die Personengesellschaft entsprechende Ausgangsumsätze beabsichtigt werden. Diese müssen, wie oben erwähnt, im Ernstfall durch objektive Anhaltspunkte belegt...

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