Immobiliencontrolling: Gebäude rentabel planen und betreiben / 1 Lebensphasen von Immobilien

Möglichkeiten zur Beeinflussung

Controlling begleitet die Lebensphasen einer Immobilie vom ersten Impuls zur Beschäftigung mit dem Erwerb oder der Entwicklung einer (Rendite-)Immobilie bis zur permanenten Analyse ihrer Wirtschaftlichkeit während der Nutzungsphase. Ähnlich wie bei neuen Produkten sind die Beeinflussungsmöglichkeiten und Einsparpotenziale im Stadium der Projektentwicklung ungleich höher als während der Nutzungsphase. Leider sind in den meisten Publikationen Hinweise und Informationen zum Controlling innerhalb der Phasen, die der Nutzung vorausgehen, relativ selten zu finden.

Langer Zyklus

Im Nachfolgenden soll deshalb der "lange Zyklus" von der Projektentwicklung bis zur Nutzung betrachtet werden. Er wird in folgende Phasen unterteilt:

1. Ideenphase
2. Entscheidungsphase
3. Projektstart/Baubeginn und Bauablauf/Vermarktung
4. Nutzungs- und Verwertungsphase.

Differenzierte Anforderungen

Die jeweils unterschiedlichen Controllinganforderungen und -aufgaben sowie Herangehensweisen in den einzelnen Phasen sollen nachfolgend schrittweise dargestellt werden. Zum besseren Verständnis, zur Erhöhung der Anschaulichkeit und als Grundbaustein für ein entsprechendes Controllingsystem werden die Aussagen an einem konkreten Beispiel anhand von Tabellen demonstriert und durchgerechnet.^[1]

Grundsituation des Beispiels

Im Beispiel wird von folgender Grundsituation ausgegangen:

Das Projekt besteht aus einem Grundstück und drei Gebäuden, die wie folgt vermietet werden sollen:

Gebäude 1: Produktionsgebäude mit Lager-, Produktions- und Laborflächen, Verwaltungs-, Sozial- und Technikräumen.

Gebäude 2: Neun Einheiten kleinteiliger Gewerbemix mit Normal- und Sonderausstattung.

Gebäude 3: Kleinteiliger Mix, bestehend aus vier Läden, drei Praxen und sechs Büros.

Für die Bauphase sind Angebote folgender Gewerke zu berücksichtigen:

• Hochbau (Rohbau): Firmen A und B
• Trockenbau: Firma C
• Installation: Firmen D und E
• sonstige Gewerke: Firmen F, G, H, I.

[1] Das Beispiel entstand unter Mitwirkung von Dipl.-Ing. oec. Riedel, Projektmanager bei der DBAG Nürnberg.