Hessisches FG 5 K 3251/10

rechtskräftig

 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zu privaten Wohnzwecken genutzte Grundstücke als notwendiges Privatvermögen

 

Leitsatz (redaktionell)

  1. Die Veräußerung von mehr als drei Immobilienobjekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs dient nur dann als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Wohnraum nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
  2. Die Zuordnung eines Einfamilienhauses zum notwendigen Betriebsvermögen erfordert, dass dieses objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Einzelunternehmen des Steuerpflichtigen dient.
 

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1, § 21 Abs. 1

 

Streitjahr(e)

2005, 2006

 

Tatbestand

Der Kläger (Ehemann) betrieb ein Einzelunternehmen im Bauträgergewerbe. Darüber hinaus war er Geschäftsführer der A- GmbH, die ebenfalls im Bauträgergewerbe tätig war.

Mit notariellem Vertrag vom 16.10.2003, auf den verwiesen wird, erwarb der Kläger das Grundstück „Straße 1, Stadt X”. Dieses war nach Angaben der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung im vorderen Bereich mit einem kleineren Gebäude bebaut, das 2 Wohnungen enthielt. Das Grundstück hatte eine Größe von 540 qm, der Kaufpreis betrug 330.000,-- € (weitere 15.000,-- € entfielen auf Einbauküchen, Sauna und Gartenmöbel). Der Kläger setzte das Gebäude - zum Teil mit Eigenleistungen - in Stand und bezog es mit seiner Familie am 01.07.2004, wobei die Kinder die obere Wohnung benutzten.

Ende 2004 begann der Kläger auf dem hinteren Teil des Grundstücks mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit 3 Eigentumswohnungen (Straße 1a), die bis Mitte 2005 verkauft wurden. Ein Kellerraum wurde im Rahmen der Aufteilung keiner der Eigentumswohnungen zugeordnet und blieb deshalb unveräußert. Der Kellerraum wurde vom Kläger privat genutzt. Ende 2006 veräußerte der Kläger dann auch das von ihm bewohnte Vorderhaus.

In der Zeit vom 27.01.2010 bis zum 07.05.2010 wurde das Einzelunternehmen des Klägers einer Außenprüfung unterzogen, die den Prüfungszeitraum 2005 bis 2007 umfasste. Der Prüfer P stellte sich auf den Standpunkt, auch das vom Kläger privat bewohnte Vorderhaus sei mit Gewinnerzielungsabsicht erworben und veräußert worden, der Vorgang sei im Rahmen des Einzelunternehmens des Klägers steuerlich zu berücksichtigen. In Tz. 10 des Betriebsprüfungsberichts vom 17.05.2010 ist beurkundet, dass für das Gesamtobjekt „Straße 1 und 1a” Anschaffungskosten und Herstellungskosten i.H.v. 817.471,-- € anfielen. In seiner Stellungnahme vom 26.05.2011 erläuterte der Prüfer, aus dem An- und Verkauf des Grundstücks nebst Herstellung des Hinterhauses seien Erlöse von insgesamt 817.500,-- € erzielt worden, womit lediglich ein Gewinn von 29,-- € erzielt worden sei.

Der Prüfer des Finanzamts stellte sich auf den Standpunkt, der Kläger habe zu Unrecht die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Vorderhauses nicht aktiviert und Aufwand bezüglich des Vorderhauses i.H.v. 57.833,-- € zu Unrecht den Herstellungskosten des Hinterhauses zugeschlagen(Bilanzansatz des Klägers zum 31.12.2005: 640.304,-- €). Die Außenprüfung aktivierte die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Vorderhauses in Absprache mit dem damaligen Steuerberater StB 1 zum 01.01.2005 mit 235.000,-- € (177.167,-- € + 57.833,-- €) und diejenigen des Hinterhauses mit 582.471,-- € (640.304,-- € ./. 57.833,-- €). Dies wurde damit begründet, dass auch die Bilanzberichtigung zum 31.12.2004 noch durchführbar gewesen sei, man sich die Erweiterung des Prüfungszeitraums aber der Einfachheit halber habe ersparen wollen. In seiner Stellungnahme vom 26.05.2011 erläuterte der Außenprüfer weiter, von den 235.000,-- € entfielen 189.335,84 € auf den Wert des Gebäudes und damit 45.664,16 auf den Wert des Grund und Bodens. Dies sei insofern realistisch, weil zum einen auch der Kläger einen Gebäudewert von 200.000,-- € befürwortet habe und zum andern das Grundstück schließlich für 235.000,-- € weiterveräußert worden sei.

Für die Dauer der Eigennutzung der Räumlichkeiten durch die Familie des Klägers (01.01.2005 - 31.07.2006) ging die Außenprüfung von Nutzungsentnahmen aus, die sie zum 31.12.2005 mit 12.852,-- € und zum 31.12.2006 mit 7.497,-- € bewertete.

Bezüglich des verbliebenen Kellerraums im Hinterhaus „Straße 1a” war der Außenprüfer der Auffassung, hier handele es sich wegen der Privatnutzung durch den Kläger um Privatvermögen. Er setzte zum 31.12.2005 in Höhe der Herstellungskosten von 24.000,-- € Entnahmen an.

Schließlich hatte der Kläger in seiner ursprünglichen Bilanz zum 31.12.2005 bezüglich der an die Eheleute Käufer A veräußerten Eigentumswohnung (notarieller Vertrag vom 14.10.2004 ) eine Restkaufpreisforderung von 40.000,-- € aktiviert. Dies erwies sich nach dem Ergebnis der Außenprüfung als unzutreffend, da der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis von 184.000,-- € wegen Eigenleistungen der Käufer und der Nichterrichtung einer Doppelgarage um 28.500,-- € gekürzt worden sei. Die Betriebsprüfung verminderte die Forderung zum 31.12.2005 um 28.500,-- €.

Zum 31.12.2006 hatte der Kläger dann in seiner ursprünglic...

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