FinMin Sachsen, 15.04.1997, 34 - S 3014 - 6/22 - 19637
1 Anwendungsbereich
Dieser Erlass gilt für die Bewertung inländischer unbebauter Grundstücke
- für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab 1. Januar 1996 und
- für Zwecke der Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997.
2 Begriff des unbebauten Grundstücks
2.1 Unbebaute Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden oder zur Nutzung vorgesehene Gebäude im Bau befindlich sind. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Die Bezugsfertigkeit ist davon abhängig, ob den künftigen Bewohnern oder Benutzern zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume zu benutzen. Zum Gebäudebegriff vgl. gleichlautende Erlasse vom 31. März 1992 (BStBl I S. 342).
Ist das Gebäude noch nicht bezugsfertig, richtet sich die Bewertung nach § 149 BewG.
2.1.1 Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind § 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude noch objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der baupolizeilichen Aufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt (BFH-Urteil vom 20. Juni 1975, BStBl II S. 803); dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist. Hingegen wirken sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung aus und betreffen nicht unmittelbar die Konstruktion des Gebäudes. Sie führen deshalb nicht dazu, ein Gebäude als dem Verfall preisgegeben anzusehen. Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die aufgrund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. Nicht zu erfassen sind jedoch Gebäude, die infolge Entkernung keine bestimmungsgemäß benutzbaren Räume mehr enthalten, auch wenn dies nur vorübergehend der Fall ist (BFH-Urteil vom 24. Oktober 1990, BStBl 1991 II S. 60). Ein Gebäude ist zerstört, wenn keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind.
2.1.2 Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut. ein Gebäude kann keiner Nutzung zugeführt werden, wenn es aus bautechnischen Gründen nicht genutzt werden kann. Eine unbedeutende Nutzung liegt vor, wenn bei Grundstücken, die nach § 146 BewG zu bewerten wären, die erzielte Jahresmiete oder übliche Miete weniger als 1 v. H. des Werts des unbebauten Grundstücks nach § 145 Abs. 3 BewG beträgt. Maßgebend ist vorbehaltlich § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Jahresmiete § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG).
Bei Grundstücken, die nach § 147 BewG zu bewerten wären, ist regelmäßig eine unbedeutende Nutzung anzunehmen, wenn die bebaute Fläche eingeschossiger Gebäude nicht mehr als 25m² beträgt.
3 Wirtschaftliche Einheit
Die wirtschaftliche Einheit bei der Bedarfsbewertung ist das Grundstück. Der Begriff „Grundstück” ist dabei nicht gleichbedeutend mit dem Begriff des Grundstücks im Sinne des Bürgerlichen Rechts. Maßgebend ist nach § 2 BewG allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. Nach § 2 Abs. 2 BewG kann zu einer wirtschaftlichen Einheit nur Grundbesitz zusammengefasst werden, der demselben Eigentümer gehört. Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam – gesamthänderisch oder nach Bruchteilen – gehören, können daher keine wirtschaftliche Einheit bilden.
Unbebaute Grundstücke können nur zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie zu derselben Vermögensart (entweder ausschließlich Betriebsgrundstück im Sinne des § 99 Abs. 2 BewG oder ausschließlich Grundvermögen) gehören.
Grenzt eine unbebaute Fläche an eine Grundstücksfläche, die zum Beispiel mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, können beide Flächen auch bei sogenannter offener Bauweise selbstständige wirtschaftliche Einheiten bilden (BFH-Urteil vom 16. Februar 1979, BStBl II S. 279). Wird von einem größeren Grundstück eine Teilfläche verpachtet und errichtet der Pächter auf dieser Fläche ein Gebäude, ist die Teilfläche als besondere wirtschaftliche Einheit zu bewerten (BFH-Urteil vom 6. Oktober 1978, BStBl 1979 II S. 37).
4 Ermittlung des Grundstückswerts nach § 145 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BewG
4.1 Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenric...
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