Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen..[2] Bei Miteigentümern muss dementsprechend zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben.[3]
Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt allerdings die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.[4] Werden mehrere Objekte, z. B. 2 Grundstücke, vermietet, ist jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Das gilt auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden.[5]
Ist die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt, ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.[6] Dies gilt nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich für alle dort genannten Vermietungstätigkeiten, es sei denn, es handelt sich um die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes[7] oder um die Vermietung eines Gewerbeobjekts.[8]. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gilt diese Typisierung nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen[9], z. B. im Fall einer nur vorübergehenden Vermietung, bei der verbilligten Überlassung einer Wohnung[10], bei einer nur zeitweisen Vermietung einer Ferienwohnung/eines Ferienhauses, bei einer längere Zeit leer stehenden Wohnung oder bei besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen.
Gewerbliche Vermietung
Die Vermietung unbeweglichen Vermögens ist im Allgemeinen eine private und als solche nicht gewerbesteuerpflichtige Vermögensverwaltung.[11] Liegen besondere Umstände vor, welche der Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr verleihen[12], tritt die bloße Nutzung des Vermögens zurück. So ist bei der Überlassung von Wohnräumen eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, wenn die Tätigkeit eine dem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation bedingt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn neben der Vermietung von Wohnräumen nicht übliche Sonderleistungen des Vermieters erbracht werden oder die Mieter besonders häufig wechseln.[13]
BFH, Urteil v. 19.4.2005, IX R 15/04, BFH/NV 2005 S. 1915, BStBl 2005 II S. 754.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Finance Office Professional. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen