Grundsteuer, Erlass

FinMin Berlin, 21.1.2009, III D - G 1163 a - 1/2009

I. Änderung der Vorschrift des § 33 GrStG im Jahressteuergesetz 2009

1. Rechtsgrundlage

1	Mit dem JStG 2009 vom 19.12.2008, veröffentlicht im BGBl 2008 I S. 2794, wird in Art. 38 (s. Anlage) das Grundsteuergesetz in den Vorschriften der § 33 Abs. 1 und § 38 GrStG geändert. Die Änderung ist ab dem Kalenderjahr 2008 anzuwenden.

2. Bisherige Rechtslage

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Nach der bis einschl. Erlassjahr 2007 geltenden Regelung des § 33 GrStG ist die Grundsteuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und bebaute Grundstücke teilweise zu erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zu § 33 GrStG (BFH vom 24.10.2007, II R 5/05, BStBl 2008 II S. 384 und BVerwG vom 25.6.2008, 9 C 8.07, NVwZ-RR 2008 S. 814) kommt ein Erlass auch in den Fällen des strukturell bedingten Leerstands in Betracht (z.B. bei strukturell-dauerhaft mangelnder Mieternachfrage). Bei nicht strukturell bedingten Ertragsminderungen wird von der Verwaltungsgerichtsbarkeit auch die Atypizität der Ertragsminderung vorausgesetzt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen vom 16.1.2008, 14 A 461/07, ZKF 2008 S. 90; OVG Münster vom 13.3.2008, 14 A 2509/07; vom 18.6.2008, 14 A 1185/07) Zur Anwendung der Vorschrift des § 33 GrStG bis einschl. Erlassjahr 2007 sind die Runderlasse vom 20.3.2008 und 24.4.2008 zu beachten (GrSt-Nr. 8, GrSt-Beitrittsgebiet Nr. 2).

3. Neubestimmung der Wesentlichkeitsgrenze und pauschalierter Erlass für bebaute Grundstücke im JStG 2009

3	In der Vorschrift des § 33 GrStG wird die Wesentlichkeitsgrenze der Minderung, ab der ein Erlass grundsätzlich in Betracht kommt, auf mehr als 50 % des normalen Rohertrags neu bestimmt.
4	Liegen die Voraussetzungen für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, bleibt dessen Höhe nach § 33 Abs. 1 GrStG gesetzlich festgelegt. Der Erlass wird nunmehr pauschaliert in zwei Billigkeitsstufen gewährt. Die Grundsteuer ist bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % i.H. von 25 % und bei einer Ertragsminderung von 100 % i.H. von 50 % zu erlassen.
5	Die Änderung ab dem Erlassjahr 2008 soll zu einer gerechteren Lastenverteilung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Gemeinde beitragen. Durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, von bisher mehr als 20 % auf mehr als 50 % werden einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen gehalten, andererseits bleibt aber weiterhin – wenn auch eingeschränkt – ein Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich möglich.

4. Neubestimmung des normalen Rohertrags

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Für die bebauten Grundstücke ist der normale Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Hiermit wird die Ermittlung der Ertragsminderung vereinfacht, da sie generell aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet werden soll. Somit ist es für den normalen Rohertrag nicht mehr relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis tatsächlich für die Räume erzielt wird. Dieses Vorgehen gilt für bebaute Grundstücke, die nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

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Für die Ermittlung der geschätzten üblichen Jahresrohmiete ist die Nutzbarkeit der Flächen nach Wohn- und/oder gewerblicher Nutzung maßgebend.

5. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

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Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ergibt sich – wie bisher – die Ertragsminderung grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag und dem tatsächlich erzielten Rohertrag. Als normaler Rohertrag ist der Rohertrag maßgebend, der aus dem Wirtschaftsteil nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig erzielbar wäre.

II. Anwendung des § 33 GrStG ab Erlassjahr 2008

1. Normaler Rohertrag

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Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten, im Ertragswert- oder Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücks, ist nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete zu verstehen. Mit üblicher Jahresrohmiete ist die übliche Miete i.S. des § 79 Abs. 2 BewG gemeint, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Es handelt sich um eine Bruttokaltmiete, d.h. um das Entgelt, das Mieter für die Benutzung eines Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zu entrichten haben einschließlich der Umlagen und sonstigen Leistungen des Mieters (sog. kalte Betriebskosten).

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Es kommt damit nicht mehr auf die tatsächliche zu Beginn des Erlasszeitraums erzielte Jahresrohmiete an. Auch ist der Umstand, ob es sich um vermietete oder leerstehen...