Zusammenfassung
Der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken vollzieht sich grundsätzlich im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, kann aber auch eine gewerbliche Tätigkeit darstellen. Es ist deshalb eine Abgrenzung der gewerblichen Tätigkeit von der Vermögensverwaltung erforderlich. Dabei spielt die Anzahl und die Art der veräußerten Grundstücke eine wesentliche Rolle.
Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels müssen alle Voraussetzungen einer gewerblichen Tätigkeit erfüllt sein. Gewerbliche Einkünfte sind bei einer selbstständigen, nachhaltigen, mit Gewinnerzielungsabsicht betriebenen Tätigkeit gegeben, die sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Es dürfen zudem weder Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft noch aus freiberuflicher oder sonstiger selbstständiger Tätigkeit gegeben sein. Als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal kommt hinzu, dass der Rahmen privater Vermögensverwaltung überschritten sein muss.
Gewerbliche Einkünfte sind in § 15 EStG geregelt. Mangels einer gesetzlichen Legaldefinition muss die Abgrenzung bzw. Anwendung eines gewerblichen Grundstückshandels allerdings durch die Rechtsprechung und Finanzverwaltung erfolgen. Wesentliche Aspekte ergeben sich hierbei aus einem umfassenden Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung.[1]
1 Allgemeines
Die Zuordnung von Grundstücksverkäufen, entweder zur privaten Vermögensverwaltung oder zu einem gewerblichen Grundstückshandel, hat ertragsteuerlich unterschiedliche Auswirkungen. Bei der Annahme eines Gewerbebetriebs unterliegen die Überschüsse aus den Grundstücksverkäufen sowohl der Einkommensteuer als auch der Gewerbesteuer. Im Privatbereich unterliegen die Überschüsse nur der Einkommensteuer nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und nie der Gewerbesteuer, sofern zwischen Grundstückserwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.
Die Erweiterung der Frist für die privaten Veräußerungsgeschäfte und die inzwischen recht umfassende Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer haben die Besteuerungsunterschiede jedoch mittlerweile erheblich entschärft.
2 Merkmale eines gewerblichen Grundstückshandels
Bezüglich der Merkmale Selbstständigkeit, Gewinnerzielungsabsicht und der Abgrenzung zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft oder aus freiberuflicher bzw. sonstiger selbstständiger Tätigkeit gelten im Wesentlichen die allgemeinen Grundsätze zur Abgrenzung zwischen gewerblicher Tätigkeit und Vermögensverwaltung. Maßgeblich für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit ist nicht die vom Steuerpflichtigen subjektiv vorgenommene Beurteilung und die angegebene Bezeichnung, sondern vielmehr die Wertung nach objektiven Kriterien.[1]
3 Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr
Das wesentliche Merkmal für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige nach außen in Erscheinung zu treten hat und sich an die Allgemeinheit wendet. Ausreichend ist, dass die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Personenkreis – u. U. einer einzigen Person – bekannt wird und der Verkäufer damit rechnet, die Verkaufsabsicht werde sich herumsprechen. Entscheidend ist, dass der Verkäufer an jeden, der die Kaufbedingungen erfüllt, verkaufen will. Das ist bereits der Fall, wenn er bereit ist, das fragliche Objekt an einen anderen Erwerber zu veräußern, falls sich der Verkauf an den ursprünglich vorgesehenen Käufer zerschlägt.
Eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr liegt auch vor,
- bei einer Tätigkeit für nur einen Vertragspartner oder bei Einschaltung eines Maklers[1],
- durch den Verkauf an Bekannte[2] oder Angehörige[3],
- wenn der Eigentümer Wohnungen nur an bestimmte Personen auf deren Wunsch veräußert.[4]
Bei mehreren Grundstücksverkäufen muss das Merkmal der Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr indes nicht bei jedem Geschäft vorliegen.[5]
BFH, Urteil v. 7.12.1995, IV R 112/92, BStBl 1996 II S. 367.
4 Nachhaltigkeit
Das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit bestimmt sich sowohl objektiv als auch subjektiv.
Objektiv nachhaltig ist eine Tätigkeit, die sich tatsächlich wiederholt. Subjektiv nachhaltig ist eine Tätigkeit, wenn sie von der Absicht getragen wird, sie zu wiederholen und zu einer Einkunftsquelle zu machen. Daher kann das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit beim Verkauf eines einzigen Grundstücks nur in besonderen Ausnahmefällen erfüllt sein.[1]
Mehrere Tätigkeiten sind ausnahmsweise nicht nachhaltig, wenn sie im Einzelfall als eine einheitliche und damit als eine einmalige H...
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