Gewerblicher Grundstückshandel mit 3 Objekten bei kurzen Besitz- und Darlehenszeiten sowie Verkauf vor Fertigstellung

Leitsatz

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch angenommen werden, wenn innerhalb des maßgeblichen Zeitraumes von 5 Jahren nur 3 Objekte errichtet und veräußert wurden. Ein wesentliches Indiz ist dabei, wenn ein Gebäude bereits vor Fertigstellung des letzten Bauabschnitts veräußert wurde. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt lediglich ein bindendes Vertragsangebot abgegeben wurde, das erst nach Fertigstellung angenommen wurde. Weitere Indizien für eine von vornherein bestehende Veräußerungsabsicht können sein, wenn die für die Anschaffung der Objekte dienenden Darlehen nicht langfristig binden und wenn zwischen Erwerb und Veräußerung der Objekte nur ein kurzer Zeitraum (hier 19 Monate) liegt. Das zum Veräußerungszeitpunkt für alle Objekte bereits langfristige Mietverträge abgeschlossen wurden, ändert hieran nichts.

Sachverhalt

Eine GbR wurde im April 1991 gegründet mit dem Zweck, Immobilien zu verwalten und zu verkaufen. Gleichzeitig wurde ein unbebautes Grundstück erworben, das mit einem Bürogebäude und 2 Hallen bebaut werden sollte. Mit der Projektabwicklung wurde eine GmbH beauftragt, deren Gesellschafter und Geschäftsführer teilweise Ehegatten der GbR-Gesellschafter waren. Die Investitionsentscheidungen und die Entscheidung über die Mietverträge behielt sich die Klägerin vor. Anschließend wurden für alle Gebäude langfristige Mietverträge abgeschlossen. Noch vor Fertigstellung des im letzten Bauabschnitt zu errichtenden Bürogebäudes wollte ein Investor von der Klägerin ein bindendes Verkaufsangebot einholen, das schließlich am 21.10.1992 erteilt wurde. Die Klägerin übernahm in dem Vertragsangebot auch die Gewährleistung für das Verkaufsobjekt nach DIN-Normen und dem derzeitigen Stand der VOB. Angenommen wurde das Kaufangebot am 10.12.1992. Anfang Dezember 1992 wurde das Bürogebäude fertig gestellt. Es wurde vollständig mit nicht befristeten Krediten finanziert. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückhandel an und setzte den Gewinn entsprechend an. Die Klägerin hatte die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung für 1991 in Höhe von DM 114.025 und für 1992 in Höhe von DM 151.605 beantragt.

Entscheidung

Das Gericht hat einen gewerblichen Grundstückshandel angenommen. Maßgeblich sei in Zweifelsfällen, ob die Tätigkeit dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbetrieb ausmacht und einer privaten Vermögensverwaltung fremd ist. Dies gilt auch in den Errichtungsfällen. Der Erwerb von Objekten in bedingter Veräußerungsabsicht sei zwar nach der Rechtsprechung des Großen Senats des BFH nicht stets - also unabhängig von der Zahl der verkauften Objekte - als gewerblicher Grundstückshandel zu werten, bei besonderen Umständen, die erst bei der Veräußerung zu Tage treten, kann allerdings nach Meinung des BFH auch unterhalb dieser Grenze gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen sein. Die vom Großen Senat gegebenen Ausnahmetatbestände (Bebauung nach Wünschen des Erwerbers, Leistungen des Bauunternehmers für den Steuerpflichtigen unter marktüblichen Preisen, erhebliche Eigenleistungen bei der Errichtung) sind nicht abschließend formuliert.

Das Gericht nimmt folgende Indizien an, die für eine von Beginn an bestehende Veräußerungsabsicht der Klägerin sprechen: Einmal die Darlehen zur Finanzierung der Errichtung, die kurzfristig kündbar waren; ferner ein bindendes Verkaufsangebot vor Errichtung des letzten Teilabschnitts der Baumaßnahme und schließlich die relativ kurze Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung der Objekte. Dabei stellt das Gericht fest, dass dieses Indiz umso schwerer wiege, je kürzer dieser Zeitraum sei. Da der Zeitraum von 19 Monaten nur wenig mehr als die eigentliche Bauphase betrug, zählte auch dieser Anhaltspunkt zu Lasten der Klägerin. Dass bereits vor Verkauf alle Gebäude langfristig vermietet wurden und dass die Baukosten auf die erzielbaren Mieteinnahmen begrenzt wurden, spielt für das Gericht demgegenüber keine Rolle. Im Gegenteil wertete es diese Tatsache als Wert steigernd gegenüber dem Investor, da dieser mit langfristigen Erträgen rechnen könne und sich nicht mehr um eine ertragreiche Verwertung des Objekts kümmern musste. Die Tatsache der Vermietung allein bietet also keine Gewähr, dass eine von vornherein bestehende Veräußerungsabsicht ausgehebelt werden kann. Schließlich fiel zuungunsten der Klägerin ins Gewicht, dass alle 3 Indizien zusammen nicht mehr anders als im Sinne eines gewerblichen Grundstückshandel ausgelegt werden konnten. Wäre jeweils nur ein einzelnes der 3 Indizien festzustellen gewesen, so hätte die Entscheidung des Gerichts möglicherweise anders ausfallen können.

Hinweis

Hätte das Gericht der Klägerin Recht gegeben, so hätte man den beteiligten Beratern einen genialen Steuercoup bescheinigen können. Statt eines steuerpflichtigen Gewinns auf die Jahre 1991 bis 1993 bezogen von insgesamt DM 1,497 Mio, wäre ein Verlust von insgesamt DM 256.000 steuerlich verwertbar bei den Gesellschaftern der GbR angefallen. Dies vor al...