Gewerblicher Grundstückshandel / 7 Zusammenhang: ­persönliche Tätigkeit – Beteiligung an Personengesellschaft

Werden Grundstücksverkäufe von einer Personengesellschaft oder Gesellschaftern einer Personengesellschaft vorgenommen, sind nachstehende Grundsätze zu beachten:

  • Hält der Gesellschafter die Beteiligung in einem Betriebsvermögen, erzielt er aus der Beteiligung in jedem Fall gewerbliche Einkünfte, unabhängig davon, wie die Grundstücksverkäufe auf Ebene der Gesellschaft zu beurteilen sind. Gegebenenfalls liegt eine sog. Zebra-Gesellschaft vor, d.  h. die Einkünfte sind auf der Ebene des Gesellschafters in gewerbliche Einkünfte umzuqualifizieren.
  • Liegen bei einer Grundstücksgesellschaft oder -gemeinschaft die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel vor, so betreibt sie selbst ein gewerbliches Unternehmen i.  S.  d. § 15 EStG. Steuerlich ist eine Mitunternehmerschaft gegeben. Die 3-Objekt-Grenze muss innerhalb der Gesellschaft überschritten sein. Grundstücksverkäufe der Gesellschafter dürfen noch nicht mit einbezogen werden.
  • Wird die Gesellschaft nach den vorgenannten Grundsätzen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels tätig, sind die Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft bei der Prüfung, ob auch auf der Ebene des Gesellschafters ein – weiterer – gewerblicher Grundstückshandel besteht, als Objekt mitzuzählen.

    Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück bei einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als 250.000 EUR beträgt.

  • Für die Prüfung, ob auf der Ebene des Gesellschafters ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird, ist ein Anteil des Steuerpflichtigen an einem Objekt der Grundstücksgesellschaft oder -gesellschaften für die Ermittlung der 3-Objekt-Grenze jeweils einem Objekt gleichzustellen. Bei Veräußerung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück an verschiedene Erwerber stellt jeder Miteigentumsanteil ein Zählobjekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze dar.

    Die Einbeziehung der Tätigkeit der Gesellschaft beim Gesellschafter unter den vorstehend genannten Voraussetzungen setzt eine Mindestbeteiligung an der Gesellschaft von 10 % voraus. Beträgt die Beteiligung unter 10 %, erfolgt eine Einbeziehung nur, wenn der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück mehr als 250.000 EUR beträgt.

  • Veräußert der Gesellschafter seinen im Privatvermögen befindlichen Anteil an der Grundstücksgesellschaft, ist die Veräußerung der Beteiligung nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzustellen.

    Für die 3-Objekt-Grenze kommt es dabei auf die Zahl der im Gesamthandsvermögen der Gesellschaft befindlichen Grundstücke an. Voraussetzung für die Anrechnung von Anteilsveräußerungen ist jedoch ebenfalls, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Gesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass eine Beteiligung von weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als 250.000 EUR hat.

  • Das Entgelt für die Veräußerung von Anteilen an einer Personengesellschaft, die den gewerblichen Grundstückshandel betreibt, ist auf die Wirtschaftsgüter der Gesellschaft aufzuteilen mit der Folge, dass der auf die Grundstücke im Umlaufvermögen entfallende Gewinn als laufender Gewinn der Gewerbesteuer unterliegt; Entsprechendes gilt bei Aufgabe eines Mitunternehmeranteils.

Gerade im Hinblick auf die 3-Objekt-Grenze kann es durchaus sinnvoll sein, einen Teil der Grundstücksankäufe und -verkäufe im Rahmen einer Kapitalgesellschaft abzuwickeln. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier noch im Gegensatz zu Beteiligungen an Personengesellschaften eine Abschirmwirkung greift.

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