Gewerblicher Grundstückshandel / 5 Überschreiten privater Vermögensverwaltung

Diesem Tatbestandsmerkmal kommt bei der Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels zur privaten Vermögensverwaltung erhebliche Bedeu­tung zu.

Der Rahmen privater Vermögensverwaltung ist überschritten, wenn sich die Grundstücksgeschäfte nicht mehr als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellen, sondern die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte entscheidend in den Vordergrund tritt. Hierunter ist eine Vermögensumschichtung zu verstehen, die in erster Linie erfolgt, um vorhandenes Vermögen durch Ausnutzung von Substanzwertsteigerungen zu vermehren. Dabei ist auf das Gesamtbild der Tätigkeit abzustellen.^[1] Die Tätigkeit muss dem Tätigkeitsbild eines gewerblichen Grundstückshändlers entsprechen.

[1] BFH, Beschluss v. 21.5.2007, XI B 164/06, BFH/NV 2007 S. 1657.

5.1 Anzahl der Objekte

5.1.1 3-Objekt-Grenze

Ein wesentliches Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel ist unverändert die von der Rechtsprechung entwickelte 3-Objekt-Grenze. Danach ist die Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb eines 5-Jahreszeitraums grundsätzlich gewerblich.^[1] Die Anzahl von 3 Objekten kann aber nicht mehr als absolute und starre Grenze für oder gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels angesehen werden.

[1] BFH, Urteil v. 18.9.1991, XI R 23/90, BStBl 1992 II S. 135.

5.1.2 Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze

Grundsätzlich gelten als (Zähl-)Objekt Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt oder ob die Objekte selbst errichtet wurden oder ob ein Erwerb in bebautem Zustand vorliegt, kommt es nicht an. Ebensowenig ist entscheidend, ob das Grundstück zum Anlage- oder Umlaufvermögen zählt.^[1]

Danach stellt auch ein im Teileigentum stehender Garagenabstellplatz ein selbstständiges Objekt dar, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung veräußert wird.

Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze dar, auch wenn mehrere Objekte nach Vertragsabschluss baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden.^[2] Gleiches gilt für Grundstücke, bei denen der Verkauf beim Vertragsvollzug gescheitert ist.^[3]

Als Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze kommen weiterhin auch Erbbaurechte in Betracht. Auch Grundstücke, die durch Erbfall, vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung übergegangen sind, rechnen bei der 3-Objekt-Grenze mit.

Wichtig

Verlustobjekte

Wird aus einem Grundstücksverkauf ein Verlust erzielt, zählt das Grundstück auch als Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze und der Verlust ist in die Gewinnermittlung einzubeziehen, wenn eine Gewinnerzielung beabsichtigt war.

Keine Objekte im Sinne der 3-Objekt-Grenze sind:

• Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke^[4];
• Grundstücke, die ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert werden, z.  B. im Rahmen von Schenkung an Angehörige oder teilentgeltliche Veräußerungen; wenn der erzielte Veräußerungspreis nicht die Selbstkosten deckt;
• Grundstücke, die im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft den einzelnen Gesellschaftern zu Alleineigentum übertragen werden.

[1] BFH, Beschluss v. 31.1.2008, IV B 153/06, BFH/NV 2008 S. 1135.

[2] BFH, Urteil v. 16.5.2002, III R 9/98, BStBl 2002 II S. 571.

[3] BFH, Urteil v. 5.12.2002, IV R 57/01, BStBl 2003 II S. 291.

[4] BFH, Beschluss v. 12.7.2005, X B 37/05, BFH/NV 2005 S. 1802.

5.2 Zeitlicher Zusammenhang: Kauf bzw. Veräußerung, Bebauung

Bei den Verkäufen muss ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb und Modernisierung einerseits und Verkauf andererseits sowie darüber hinaus eine Veräußerungsabsicht gegeben sein.

Die Veräußerungsabsicht ist anhand äußerlicher Merkmale zu beurteilen. Es reicht nicht aus, wenn der Steuerpflichtige erklärt, er habe eine solche Absicht nicht gehabt. Das Vorhandensein einer Veräußerungsabsicht kann allerdings nicht allein aus dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung hergeleitet werden.^[1]

Liegen von Anfang an eindeutige vom Steuerpflichtigen darzulegende Anhaltspunkte dafür vor, dass ausschließlich eine anderweitige Nutzung als die Veräußerung objektiv in Betracht gezogen worden ist, hat der enge zeitliche Zusammenhang für sich genommen keine Bedeutung. Fehlen solche Anhaltspunkte, zwingt der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung aber nach der Lebenserfahrung zu der Schlussfolgerung, dass bei der Errichtung der Objekte zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat. In diesen Fällen kann sich der Steuerpflichtige nicht darauf berufen, die ­eigentliche Verkaufsabsicht sei erst ­später wegen Finanzierungsschwierigkeiten und zu hoher finanzieller Belastungen gefasst worden.^[2]

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung jedoch unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge, wie z.  B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger. Die 3-Objekt-Gr...