Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, soweit sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Auch darf das Finanzamt – bzw. im Klageverfahren das FG – auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.[1] Fehlt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen. Dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohneigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.[2]
Das BMF hat auf seiner Internetseite eine bundeseinheitliche Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht, die unter www.bundesfinanzministerium.de abgerufen werden kann.
Die Erwerbsnebenkosten werden nach dem Wertverhältnis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt.
Die Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis.[3] Von einer solchen Aufteilung kann aus Vereinfachungsgründen abgesehen werden, wenn sie aus steuerlichen Gründen nicht erforderlich ist. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche[4], in der jeweils geltenden Fassung, zu ermitteln.[5]
Anschaffungskosten bei einem gemischt genutzten Gebäude
Der Steuerpflichtige A erwirbt ein Zweifamilienhaus. Die EG-Wohnung ist 120 m2 groß und wird vermietet. Die DG-Wohnung ist 80 m2 groß und von A selbst genutzt. Der Kaufpreis beträgt 300.000 EUR. Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 500 m2. Nach den Werten des Gutachterausschusses werden in vergleichbarer Lage üblicherweise Preise von 150 EUR/m2 gezahlt. Neben dem Kaufpreis fallen noch Maklerkosten i. H. v. 9.350 EUR, Grunderwerbsteuer i. H. v. 10.500 EUR, Notarkosten i. H. v. 2.350 EUR (davon Kaufvertrag 1.400 EUR, Auflassungsvormerkung 450 EUR und Grundschuld 500 EUR) und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch i. H. v. 350 EUR (davon Kaufvertrag 200 EUR, Auflassungsvormerkung 60 EUR und Grundschuld 90 EUR) an. Für die Besichtigung des erworbenen Objekts ist A 70 km mit seinem eigenen Pkw gefahren.
Die Anschaffungskosten für das gesamte Objekt ermitteln sich wie folgt:
| Kaufpreis | 300.000 EUR | |
| Maklerkosten | 9.350 EUR | |
| Grunderwerbsteuer | 10.500 EUR | |
| Notarkosten (ohne Grundschuld) | 1.850 EUR | |
| Grundbuchamt (ohne Grundschuld) | 260 EUR | |
| Fahrtkosten (70 km × 0,30 EUR/km) | 21 EUR | |
| Gesamte Anschaffungskosten | 321.981 EUR | |
| Verteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude: | ||
| Kaufpreis ohne Nebenkosten | 300.000 EUR | 100 % |
| Anteil Grund und Boden (500 m2 × 150 EUR) | 75.000 EUR | 25 % |
| Kaufpreis Gebäude | 225.000 EUR | 75 % |
| Nebenkosten | 21.981 EUR | |
| Anteil Grund und Boden (25 %) | 5.495 EUR | |
| Anteil Gebäude (75 %) | 16.486 EUR | |
| Gesamte Anschaffungskosten Gebäude | 225.000 EUR | |
| Nebenkosten | 16.486 EUR | |
| Gesamt | 241.486 EUR | |
| Gesamte Anschaffungskosten Grund und Boden | 75.000 EUR | |
| Nebenkosten | 5.495 EUR | |
| Gesamt | 80.495 EUR | |
Die AfA-Bemessungsgrundlage für das vermietete EG beträgt 241.486 EUR x 120/200 (60 %) = 144.892 EUR. Die Kosten für die Grundschuldeintragung (Notar und Grundbuchamt) i. H. v. 590 EUR sind zu 60 % (= 354 EUR) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.
Bei der Prüfung, ob eine Baumaßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungsaufwand führt, darf nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf den entsprechenden Gebäudeteil abgestellt werden, wenn das Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird und deshalb mehrere Wirtschaftsgüter umfasst.[6]
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