Werden Grundstücke innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer. Auch die Einlage eines Grundstücks in ein Betriebsvermögen gilt als Veräußerung, sofern diese innerhalb des 10-Jahreszeitraums seit Anschaffung erfolgt.[1] Wird die Einlage in eine Kapitalgesellschaft geleistet, ist sie mit dem gemeinen Wert anzusetzen.[2]

 
Praxis-Beispiel

Verdeckte Einlage

Y ist Alleingesellschafter der Y-GmbH. Im Sommer 04 überträgt er sein bisher im Privatvermögen gehaltenes Mietwohngrundstück (Baujahr 01) für 100.000 EUR (= Restbuchwert lt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) an die XY-GmbH. Auf dem freien Markt hätte Y nur für das Gebäude 300.000 EUR erzielen können.

Es liegt eine verdeckte Einlage vor, die mit 300.000 EUR zu bewerten ist. Y muss im Privatvermögen einen Gewinn aus einem privatem Veräußerungsgeschäft i.  H.  v. 200.000 EUR (300.000 EUR – 100.000 EUR) versteuern. Die Abschreibungen in der GmbH sind auf Grundlage von 300.000 EUR (Gebäudewert ohne Grund und Boden) zu bemessen.

 
Praxis-Tipp

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Grundstücken verfügt, zu erbringen (s. u. a. R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR 2019). Dies sind Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

Das anders lautende Urteil des BFH vom 5.12.2019, II R 9/18, wonach der Nachweis nur durch ein Gutachten des "örtlich zuständigen Gutachterausschusses" erbracht werden kann[3], ist lt. Ländererlass über den Einzelfall hinaus nicht anzuwenden.[4]

[4] Gleichlautender Ländererlass v. 2.12.2020, S 3229, BStBl 2021 I S. 146.

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