rechtskräftig

 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitsbewertung auf den 01.01.1993

 

Tenor

1. Unter Aufhebung der Einspruchsentscheidungen vom 06.07. und 16.08.1994 wird der Wertfortschreibungsbescheid vom 06.12.1993 dahin geändert, daß der Einheitswert auf 359.500 DM festgestellt wird.

2. Die Kosten des Verfahrens haben die Klägerin zu 3/4 und das Finanzamt zu 1/4 tragen.

Beschluß

Der Streitwert wird bis zur Antragstellung in der mündlichen Verhandlung auf 3.660 DM und für die Zeit danach auf 396 DM festgesetzt.

 

Tatbestand

Streitig ist nur noch, in welcher Höhe für leerstehende Teile des im Sachwertverfahren bewerteten Geschäftsgrundstücks ein Abschlag nach § 88 Abs. 1 Bewertungsgesetz –BewG– zu gewähren ist.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Geschäftsgrundstücks

Auf diesem Grundstück wurde für eine ehemalige Schokoladenfabrik ein ca. 50 m langes und 13 m breites Fabrikationsgebäude errichtet, an dessen Mittelteil rechtwinkelig ein ebenso breites und 23 m langes Verwaltungs- und Sozialgebäude angebaut ist. Beide Gebäude sind unterkellert und haben darüber drei Vollgeschosse sowie als Lagerraum nutzbare Dachgeschosse. Die Geschoßhöhe beträgt im Keller der beiden Gebäude 3 m; auch in dem etwas niedrigeren Sozial- und Verwaltungsgebäude sind die Geschosse ebenso hoch. Im Fabrikationsgebäude liegt die Geschoßhöhe jeweils noch unter 4 m. Nach den Bauplänen enthielt das Sozial- und Verwaltungsgebäude im Erdgeschoß eine Wohnung und eine größere Wohnung im 2. Obergeschoß; außerdem war danach das 2. Obergeschoß im Fabrikationsgebäude teilweise durch leichte Zwischenwände in verschieden große Räume unterteilt. Gemäß der Erklärung zur Hauptfeststellung des Einheitswerts wurden die Gebäude 1923 fertiggestellt.

Die im April 1945 insbesondere in den Dachgeschossen entstandenen Kriegsschäden wurden bereits in den ersten Nachkriegsjahren wieder beseitigt.

Im Mai 1965 stellte die bis dahin in den Gebäuden betriebene Schokoladenfabrik nicht zuletzt auch wegen der durch die Lage im Zonenrandgebiet bedingten Wettbewerbsnachteile ihren Betrieb endgültig ein. Danach wurden die Gebäude in den unteren Geschossen wenigstens teilweise u. a. durch einen Großmarkt genutzt. Nach Angaben der Klägerseite war zwar im 2. Obergeschoß des Fabrikationsgebäudes für einige Jahre eine Näherei untergebracht, doch stehen dieses Geschoß und das Dachgeschoß darüber nunmehr schon seit den 80er Jahren ungenutzt leer.

Die Gebäude wurden nach den vorgelegten Mietverträgen und den Angaben der Klägerseite zum 01.01.1993 wie folgt genutzt: Im 1. Obergeschoß des Sozial- und Verwaltungsgebäudes wurde von der Firma 1 auf ca. 200 qm und zusätzlich einem Kellerraum sowie einem Bodenanteil bereits seit 1977 eine Konfektionsnäherei betrieben. Im Erdgeschoß ist seit 1967 ein Raum als Lagerraum an die Firma 2 vermietet und ein weiterer Raum nach den Angaben der Klägerseite für Schokoladenverkauf durch die Klägerin belegt. Im 2. Obergeschoß des Sozial- und Verwaltungsgebäudes wohnte der Sohn der Klägerin. Im Untergeschoß des Hauptgebäudes sind seit 1988 ca. 300 qm an einen Getränkemarkt vermietet. Das gesamte Erdgeschoß des ehemaligen Fabrikationsgebäudes mit ca. 600 qm sowie zusätzlich im Sozial- und Verwaltungsgebäude des Erdgeschosses ein Raum mit ca. 30 qm und die dortigen Toiletten wurden ab August 1988 an die Firma 3 zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerraum für Fahrzeug- und Maschinenteile vermietet. An diese Firma wurde gemäß Nachtrag vom 22.04./20.05.1992 zum Mietvertrag zusätzlich das gesamte 1. Obergeschoß des ehemaligen Fabrikationsgebäudes mit ca. 600 qm überlassen. Entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen mit der Firma 3 wurden bis 1992 in dem ehemaligen Fabrikationsgebäude eine Rampe, ein Vordach und ein Rolltor angebracht, im Erdgeschoß durch leichte Zwischenwände zwei Büroräume abgetrennt, ein neuer Aufzug eingebaut sowie im Erd- und Obergeschoß die bisherigen Holzfenster durch Kunststoffenster mit Isolierverglasung ersetzt; außerdem wurde die Außenfassade der Gebäude neu gestrichen. Im übrigen waren zum 01.01.1993 die Gebäude, insbesondere die Räume im 2. Obergeschoß sowie die Dachgeschoßräume des ehemaligen Fabrikationsgebäudes, ungenutzt.

Das Finanzamt hatte das der Klägerin seit 01.01.1981 voll zugerechnete Grundstück auf den Hauptfeststellungsstichtag als Geschäftsgrundstück bewertet und die Feststellung getroffen, daß das Grundstück Betriebsgrundstück ist. Es hatte den Einheitswert für das Grundstück zum Hauptfeststellungsstichtag auf 508.000 DM und im Zuge einer Fortschreibung auf den 01.01.1974 auf 276.100 DM im Sachwertverfahren festgestellt.

Nach einer Ortsbesichtigung stellte das Finanzamt mit Wertfortschreibungsbescheid auf den 01.01.1993 vom 06.12.1993 den Einheitswert auf 366.100 DM fest. Es ermittelte dabei den Gebäudewert für die einzelnen Gebäudeteile entsprechend ihrer Nutzung getrennt. Hierbei setzte es für das 2. Obergeschoß sowie das Dachgeschoß des ehemaligen Fabrikationsgebäudes nach Abzug von 3% wegen baulicher Mängel und Schäden ins...

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