FG Berlin Urteil vom 24.09.2002 - 7 K 7428/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

An den Voreigentümer geleistete Erbbaurechtsvorauszahlung gehört beim Erwerb eines erbbaurechtsverpflichteten Grundstücks zu den Anschaffungskosten

Leitsatz (redaktionell)

Bei Erwerb eines Grundstücks, das mit einem gegenüber dem Veräußerer durch Einmalzahlung des Erbbauzinses erworbenen Erbbaurecht belastet ist, erhöht der Wert der ausstehenden Duldungspflichten des Grundstückseigentümers die Anschaffungskosten des erworbenen Grundstücks.a

Normenkette

EStG § 5 Abs. 1, 4 S. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1 Nr. 3; KStG § 8 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.11.2004; Aktenzeichen I R 96/02)

Tatbestand

Anteilseignerin der klagenden GmbH ist die X Beteiligungs-GmbH - X-GmbH -, die wiederum in den Streitjahren von den Herren A und B beherrscht wurde. Über weitere Tochter- und Enkelgesellschaften der X GmbH waren die Herren A und B im Bauträgergeschäft tätig. In diesem Zusammenhang initiierten sie auch eine Vielzahl von Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, deren Geschäftsführung KomplementärGmbHs innehatten, die mittelbar oder unmittelbar von den Herren A und B beherrscht wurden. An den Fonds-KGs hielten die Herren A und B nach der Vertriebsphase nur noch Minderheitsbeteiligungen.

Anfang / Mitte der 80iger Jahre des letzten Jahrhunderts kam es zu einer Zusammenarbeit zwischen der Unternehmensgruppe A und B und der C gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH - C -, insbesondere bei der Erstellung der sogenannten Y-siedlung in Berlin. Die Unternehmensgruppe A und B initiierte Immobilienfonds, deren Komplementärin die D Verwaltungsgesellschaft mbH war, eine 100%ige Tochter der X GmbH. Die fraglichen Grundstücke standen im Eigentum der C. Diese bestellte den Fondsgesellschaften Erbbaurechte gegen Zahlung einer Einmalvergütung. Dadurch erzielte die C hinsichtlich der streitbefangenen Grundstücke Einnahmen in Höhe von 32.074.468,00 DM. Die Laufzeit der Erbbaurechte betrug 75 Jahre, beginnend mit dem Tage der Eintragung im Grundbuch, endend jedenfalls am 31. Dezember 2058. Die Erbbaurechtsverträge sahen wechselseitige Vorkaufsrechte vor. Wegen der Einzelheiten der zwischen der C und den Fondsgesellschaften geschlossenen Erbbaurechtsverträge nimmt das Gericht beispielhaft auf die Verträge vom 21. Dezember 1982 und 22. August 1983 (Bl. 37 bis 88 der Streitakte - StrA -) Bezug.

Ca. zwei Jahre nach Abschluss der Erbbaurechtsverträge veräußerte die C die streitbefangenen Grundstücke an eine aus den Herren A und B bestehende GbR - A & B GbR - zu einem ausgewiesenen Kaufpreis von jeweils 1,00 DM. Die A & B GbR trat nicht in die bestehenden Erbbaurechtsverträge ein, übernahm jedoch die bestehenden grundbuchrechtlichen Belastungen ohne Anrechnung auf den Kaufpreis. Eine Beteiligung an der Einmalvergütung, die die C erhalten hatte, erfolgte nicht. Wegen der Einzelheiten nimmt das Gericht beispielhaft auf den Kaufvertrag vom 15. November 1984 (Bl. 80 bis 103 StrA) Bezug. Die Erbbauberechtigten der streitbefangenen Grundstücke (Immobilienfonds) machten von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, obwohl ihnen - jedenfalls teilweise - die Fonds-Geschäftsführung die Ausübung angeraten hatte. Bei der Entscheidung war für die Kommanditisten der Fondsgesellschaften zu berücksichtigen, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts für sie nachteilige steuerliche Konsequenzen gehabt hätte (vgl. dazu im Einzelnen das Schreiben der D Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. E KG vom 21. November 1985, Bl. 109 StrA).

Etwa ein Jahr nach Erwerb veräußerte die A & B GbR die streitbefangenen Grundstücke an die Klägerin und zwar zu den gleichen Konditionen, zu denen sie sie erworben hatte. Wegen der Einzelheiten nimmt das Gericht beispielhaft auf den Kaufvertrag vom 20. Dezember 1985 (Bl. 115 bis 126 StrA) Bezug. Auch daraufhin übten die Fondsgesellschaften ihr Vorkaufsrecht nicht aus.

Die Klägerin zog aus dem Erwerb nur insoweit bilanzielle Folgen, als sie die Grundstücke mit einem Erinnerungswert zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten bilanzierte, nämlich in Höhe von 80.978,97 DM zum 31. Dezember 1987, in Höhe von 87.329,71 DM zum 31. Dezember 1988 und in Höhe von 87.264,16 DM in 1989.

Die ursprünglichen Körperschaftsteuerveranlagungen erfolgten erklärungsgemäß, für das Streitjahr 1987 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, für die Streitjahre 1988 und 1989 endgültig.

Vom 18. Mai bis 30. Oktober 1992 führte das Finanzamt bei der Klägerin eine Außenprüfung durch. Der Prüfer gelangte zu der Auffassung, der Klägerin habe ein Anspruch auf das auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts entfallende Entgelt zugestanden. Dafür habe sie zwar der A & B GbR einen Kaufpreis gleicher Höhe geschuldet, jedoch müssten beide Posten nach dem Grundsatz der Einzelbewertung getrennt ausgewiesen werden. Indem die Klägerin einen Kaufpreis von 1,00 DM vereinbart habe, habe sie beide Vorgänge unzulässigerweise saldiert. Jedenfalls stelle der Verzicht auf das anteilige Erbbaurechtsentgelt Anschaffungskosten dar. Dementsprechend erhöhte der Prüfer den Bilanzansatz für di...