Leitsatz

Die Errichtung und Veräußerung eines Einkaufsmarkts kann einem Maklerbetrieb zugeordnet werden, wenn der Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Einkaufsmarkts nicht zuletzt mit Hilfe der Kenntnisse aus der Maklertätigkeit abgewickelt werden und wenn die Errichtung und Veräußerung von Objekten in den folgenden Jahren im Rahmen einer Bauträger-GmbH fortgesetzt wird.

 

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

 

Sachverhalt

Der Kläger war im Streitjahr Immobilienmakler, nachdem er in den Jahren davor für eine Bauträgergesellschaft tätig war. Direkt nach dem Streitjahr erhielt die B-GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger war, die Erlaubnis als Bauträger tätig zu sein.

Der Kläger erwarb ein Grundstück, nachdem er mit einer Warenhandelsgesellschaft einen Mietvertrag über einen nach deren Vorgaben auf dem Grundstück zu errichtenden Einkaufsmarkt abgeschlossen hatte. Mit einem Bauunternehmer schloss er einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Erstellung des Einkaufsmarkts. Die Finanzierung lief über 26 Monate. Einen Tag nach der Bauabnahme veräußerte der Kläger das bebaute Grundstück.

Das FA unterwarf den Gewinn der ESt. Die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG sah die Tätigkeit des Klägers im Zusammenhang mit der Erstellung und Veräußerung des Einkaufsmarkts als so eng mit seiner Maklertätigkeit verzahnt an, dass diese Tätigkeit als Teil des Maklerbetriebs und nicht als gesonderter Gewerbebetrieb anzusehen sei (FG Thüringen, Urteil vom 25.11.2004, IV 415/02, Haufe-Index 1328752).

 

Entscheidung

Der BFH teilte die Auffassung des FG aus den in den Praxis-Hinweisen aufgeführten Gründen und wies die Revision als unbegründet zurück.

 

Hinweis

1. Das Thema "gewerblicher Grundstückshandel" ist ein Dauerbrenner in der Rechtsprechung der Ertragsteuersenate des BFH. Der Urteilsfall stellt zwar streng genommen keinen klassischen Fall des gewerblichen Grundstückshandels dar, in dem es um die Abgrenzung einer privaten Vermögensverwaltung von einer gewerblichen Tätigkeit geht. Im Streitfall musste vielmehr die Frage beantwortet werden, ob der Verkauf eines Einkaufsmarkts dem Maklergewerbe des Steuerpflichtigen zuzuordnen war oder ob die Aktivitäten ggf. als eigenständiger gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden mussten.

2. Zum Betrieb des Handelsgewerbes gehören alle Geschäfte, die dem Interesse des Handelsgewerbes, der Erhaltung seiner Substanz und Erzielung von Gewinnen dienen sollen, wobei die Rechtsprechung den Zusammenhang recht weit fasst. Dabei kommt es nach § 343 HGB für den erforderlichen Zusammenhang nicht darauf an, dass das jeweilige Geschäft für die Branche des Kaufmanns typisch ist.

Branchenübliche Geschäfte werden hingegen regelmäßig im betrieblichen Bereich abgewickelt. Neben den Grundgeschäften eines Betriebs gibt es Hilfs- und Nebengeschäfte. Bei diesen handelt es sich um Geschäftsvorgänge, die nicht ausnahmslos bei allen Betrieben gleicher Art anfallen, die aber in sachlicher Nähe und in enger wirtschaftlicher Beziehung zu der Tätigkeit des Betriebsinhabers stehen. Die innere Beziehung zwischen den Leistungen des Hauptbetriebs und den Nebenleistungen kann z.B. dadurch gegeben sein, dass diese Leistungen die Leistungen des Hauptbetriebs ergänzen und abrunden.

Wirtschaftsgüter, die Gegenstand dieser Geschäfte sind, dienen daher i.d.R. dem Betrieb mit der Folge, dass sie dem notwendigen Betriebsvermögen zuzurechnen sind.

3. Ob ein Geschäft noch in den betrieblichen und nicht in den privaten Bereich einzubeziehen ist, hängt auch davon ab, ob dieses Geschäft vom "typusprägenden Bild gewerblichen Handelns umfasst ist". Hier ist auf die Sachkriterien abzustellen, die der Praxis aus der Beurteilung der unbedingten Veräußerungsabsicht bei dem gewerblichen Grundstückshandel bekannt sind, wie etwa auf den maßgeblichen Einfluss auf Bauplanung und Finanzierung, auf die Art der Finanzierung, auf die Vielzahl von Einzelaktivitäten und auf die Nähe zum Hauptgewerbe und Hauptberuf.

4. Im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung und bei Berücksichtigung aller Umstände ist der BFH im Urteilsfall davon ausgegangen, dass der Kläger in verschiedenen Funktionen im Baubereich tätig war, so dass der Komplex "Einkaufsmarkt" nicht als "private Vermögensverwaltung" einzuordnen war, sondern als Teil seiner gewerblichen Aktivitäten angesehen werden musste. Der Kläger hatte sich nicht auf die reine Maklertätigkeit beschränkt, sondern hatte sowohl im Streitjahr als auch in den Jahren davor und danach hauptberuflich mit der Beschaffung, der Vermittlung sowie der Errichtung und Veräußerung von Immobilien zu tun gehabt; der Komplex "Einkaufsmarkt" war von baugewerblicher Tätigkeit "umgeben".

5. Hinzu kam der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Grundstückskauf, Bebauung und Veräußerung sowie die relativ kurzfristige Finanzierung, die darauf hindeutete, dass eine langfristige private Vermögensanlage nicht im Vordergrund stand.

6.Fazit für die Steuerpflichtigen und ihre Berater: Für die in (bau-)branchennahen Berufen Tätigen ist es sehr schwierig, die steue...

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