Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts

Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):

Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3. 2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1. 2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts      
5,0 % von 150 000 EUR (500 m² × 300 EUR/m²)     7 500 EUR
Liegenschaftszins      
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0%    
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins     ./. 3 000 EUR
Unterschiedsbetrag     4 500 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 13,16
Liegenschaftszins      
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0%    
Bewertungsstichtag 15.3.2018    
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2041    
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre    
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG)     59 220 EUR

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)     45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG)      
21 % von 45 000 EUR     ./. 9 450 EUR
Grundstücksart Mietwohngrundstück    
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008    
Alter des Gebäudes 10 Jahre    
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre    
Restnutzungsdauer 60 Jahre    
Grundstücksreinertrag     35 550 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0% von 150 000 EUR     ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0%    
Gebäudereinertrag     28 050 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 18,93
Restnutzungsdauer 60 Jahre    
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0%    
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag     530 986 EUR

Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG)     45 000 EUR
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG)      
23 % von 45 000 EUR     ./. 12 150 EUR
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2008    
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2041    
Alter des Gebäudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre    
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Anlage 22 BewG) 70 Jahre    
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre    
Grundstücksreinertrag     32 850 EUR
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR     ./. 7 500 EUR
Liegenschaftszins      
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %    
Gebäudereinertrag     25 350 EUR
Vervielfältiger (aus Anlage 21 BewG)     x 16,71
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 37 Jahre    
Liegenschaftszins      
(§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) 5,0 %    
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts     423 598 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag       530 986 EUR
Abgezinster Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts       ./. 144 786 EUR
Entschädigungsloser Anteil des Gebäudeertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts        
(keine Entschädigung)   423 598 EUR    
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG)   x 0,3418    
Bewertungsstichtag 15.3.2018      
Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2041      
Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre      
Liegenschaftszins        
(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) 5,0 %      
Gebäudewertanteil       386 200 EUR

Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG

Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG   59 220 EUR
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG   + 386 200 EUR
Grundbesitzwert   445 420 EUR

Beispiel 2 (Sachwertverfahren):

Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6.4.2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2058 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

3,0 % von 125 000 EUR (500 m² × 250 EUR/m²)
    3 750 EUR

Liegenschaftszins

(§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG)
3,0 %    
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbba...

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