Die Bewertung unbebauter Grundstücke ist in § 179 BewG geregelt. Hierbei ist grundsätzlich eine Ableitung des Grundbesitzwerts von den Bodenrichtwerten vorgesehen. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte wird auf § 196 BauGB verwiesen. Danach haben die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen.
Nach §§ 196 ff. BauGB sind die Bodenrichtwerte zum Ende jedes zweiten Kalenderjahrs zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung (regional) bestimmt ist. Darüber hinaus ist durch § 198 BauGB zwingend vorgeschrieben, einen Oberen Gutachterausschuss zu bestellen, wenn in dem Bereich einer höheren Verwaltungsbehörde mehr als 2 Gutachterausschüsse gebildet sind.
Darüber hinaus kann in den Fällen, in denen vom Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert ermittelt wird, der Bodenwert aus vergleichbaren Flächen abgeleitet werden.[1]
Kein allgemeiner Bewertungsabschlag
Der ermittelte Wert wird ohne einen Abschlag als Grundbesitzwert herangezogen. Ein allgemeiner Abschlag ist nicht gesetzlich geregelt. Ist der Steuerpflichtige der Meinung, dass der angesetzte Bodenrichtwert zu einem überhöhten Grundbesitzwert führt, kann er aber nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
Der Bodenrichtwert für die Grundbesitzbewertung entfaltet nicht die Wirkung eines Grundlagenbescheids. Er ist damit im Rahmen des Einspruchsverfahrens gegen die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts anzugreifen.
Besonderheiten des Grundstücks, die im Bodenrichtwert nicht zum Ausdruck kommen, können bei der Bewertung mit berücksichtigt werden. Der unmodifizierte Bodenrichtwert ist nur in den Fällen anwendbar, in denen das zu bewertende Grundstück mit einem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmt. In anderen Fällen ist der Bodenrichtwert durch Zuschläge oder Abschläge anzugleichen. Typische Fälle, in denen eine Angleichung vorzunehmen ist, liegen dann vor, wenn z. B. die Geschossflächenzahl (GFZ)[2] oder die Grundstücksgröße bei dem zu bewertenden Grundstück von dem Bodenrichtwertgrundstück abweicht und der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgrößen vorgegeben hat.[3] Liegen keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten nach H B 179.2 ErbStH allgemeine Umrechnungskoeffizienten zur Angleichung des Bodenrichtwerts.
Handelt es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um Bauerwartungsland oder Rohbauland, für das kein Bodenrichtwert ermittelt worden ist, kann der Wert aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abgeleitet werden. Soweit keine besonderen Werte dazu von den Gutachterausschüssen vorgegeben worden sind, kann hier mit pauschalen Abschlägen auf den Bodenrichtwert von erschließungsbeitragsfreiem vergleichbarem Bauland gearbeitet werden.[4] Danach ist Bauerwartungsland regelmäßig mit 25 %, Bruttorohbauland mit 50 % und Nettorohbauland mit 75 % des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland anzusetzen.
Keine pauschale Berücksichtigung von allgemeinen Belastungen
Individuelle wertbeeinflussende Merkmale (z. B. Ecklage, Zuschnitt, Belästigungen, Altlasten) bleiben bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts außer Ansatz und können nicht durch pauschale Abschläge berücksichtigt werden. Durch ein Gutachten kann aber der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG geführt werden.
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