Prof. Rolf-Rüdiger Radeisen

Schulden im Zusammenhang mit einem Grundstück gehen grundsätzlich nicht in die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit mit ein. Sie sind dann aber als Nachlassverbindlichkeiten oder im Rahmen einer gemischten Schenkung nach den Vorschriften des § 10 ErbStG abzuziehen.

Allerdings bestehen im Zusammenhang mit Vermögensteilen, die nach dem ErbStG nicht der Besteuerung unterliegen, bestimmte Abzugsbeschränkungen für damit in wirtschaftlichem Zusammenhang stehende Schulden.[1]

Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG sind Schulden und Lasten nicht abzugsfähig, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermögensgegenständen stehen, die nicht der Besteuerung nach dem ErbStG unterliegen. Diese Beschränkung besteht insoweit bei Schulden im Zusammenhang mit folgenden begünstigten Vermögensübertragungen:

 
Wichtig

Kein Wahlrecht bei Begünstigungsvorschriften

Zu beachten ist, dass sowohl die Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a – Nr. 4c ErbStG wie auch die Folge des § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG kein Wahlrecht darstellt, sondern zwingende Folge bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen ist. Damit kann – in extremen Fällen – eine Gestaltung sinnvoll sein, die den "Begünstigten" nicht die Voraussetzungen erfüllen lässt.

 
Praxis-Beispiel

Schuldüberhang bei selbstgenutztem Grundstück

Mann M hatte 2021 ein Haus für 1 Mio. EUR erworben und dies mit 900.000 EUR fremdfinanziert. Nach Heirat in 2022 bewohnen Mann M und seine Frau F das Haus gemeinsam. Bei einem Verkehrsunfall verstirbt M Mitte 2023. Wegen Planung einer neuen Hauptverkehrsstraße ist der Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag auf 700.000 EUR gesunken. Eine Tilgung des Darlehens hat bisher nur i. H. v. 50.000 EUR stattgefunden.

Nutzt F das Haus 10 Jahre nach dem Bewertungsstichtag für eigene Wohnzwecke, ist der Erwerb von Todes wegen von ihrem Ehemann steuerfrei nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG. Allerdings sind dann die Schulden nach § 10 Abs. 6 Satz 1 ErbStG auch nicht zu berücksichtigen.

Es wäre zu überlegen, das Haus nicht 10 Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen (z. B. vorübergehende Aufgabe der Selbstnutzung und Vermietung). In diesem Falle würde zwar das Grundstück in den steuerpflichtigen Erwerb mit einbezogen werden, die Schulden wären aber in vollem Umfang als Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG abzugsfähig. Sinnvoll wäre dies insbesondere dann, wenn noch erhebliches weiteres Vermögen vorhanden wäre.

Kommt es zur Steuerbegünstigung nach § 13d ErbStG (Ansatz eines zu Wohnzwecken vermieteten Gebäudes mit 90 % seines Grundbesitzwerts), sind nach § 10 Abs. 6 Satz 3 ErbStG die mit solchen Grundstücken im Zusammenhang stehenden Schulden nur mit dem Betrag abzugsfähig, der dem Verhältnis des nach Anwendung des § 13d ErbStG anzusetzenden Werts dieses Vermögens zu dem Wert vor Anwendung des § 13d ErbStG entspricht.

 
Praxis-Beispiel

Begrenzter Schuldabzug bei Mietwohngrundstücken

Mutter M vererbt ihrer Tochter T ein im Inland belegenes Mietwohnhaus, das die Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllt. Mit dem Grundstück im Zusammenhang steht ein Darlehen mit einem Valutastand von 500.000 EUR. Der Grundbesitzwert (= Verkehrswert) des Grundstücks beträgt 1,5 Mio. EUR.

 
Grundbesitzwert 1.500.000 EUR
Ansatz nach § 13d ErbStG mit 90 % 1.350.000 EUR
Schulden 500.000 EUR
Ansatz der Schulden nach § 10 Abs. 6 Satz 3 ErbStG mit 90 % 450.000 EUR
 
Praxis-Tipp

Kein Abzug von Belastungen, die bei der Bewertung berücksichtigt wurden

Haben sich Nutzungsrechte als Grundstücksbelastungen bei der Ermittlung des gemeinen Werts einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes ausgewirkt, ist deren Abzug bei der Erbschaftsteuer ausgeschlossen. Dadurch wird verhindert, dass Nutzungsrechte an einem Grundstück, die bereits bei der Bewertung des Grundstücks berücksichtigt wurden, zusätzlich als Nachlassverbindlichkeit oder Duldungslast abgezogen werden können.

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