Entgeltliche Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Wo die Probleme sind:

  • Das richtige Konto
  • Nachträgliche Anschaffungskosten
  • AfA-Berechtigung
  • Aufteilung des Ablösungsbetrags

1 So kontieren Sie richtig!

 
Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung SKR 03 SKR 04 Eigener Kontenplan Bilanz/GuV-Position
Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke 0085 0235   Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Geschäftsbauten 0090 0240  

So kontieren Sie richtig!

Wird dem bisherigen Eigentümer im Rahmen einer unentgeltlichen oder entgeltlichen Grundstücksübertragung (z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge) ein Nießbrauchsrecht eingeräumt, spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch. Rechtsfolge durch die Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs ist, dass das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück zwar auf den neuen Eigentümer übergeht, aber sowohl die Verfügungsmacht als auch die Nutzungsmöglichkeit über das Grundstück weiterhin beim bisherigen Eigentümer verbleiben.

Sofern ein Vorbehaltsnießbrauch zeitlich nach der unentgeltlichen Grundstücksübertragung entgeltlich abgelöst wird, stellen die Aufwendungen Anschaffungskosten des (bebauten) Grundstücks dar. Diese nachträglichen Anschaffungskosten sind in einen Grund-und-Boden- sowie einen Gebäudeanteil aufzuteilen.

Die Buchung erfolgt auf das Konto "Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke" 0085 (SKR 03) bzw. 0235 (SKR 04) und auf das betreffende Gebäudekonto, z. B. auf das Konto "Geschäftsbauten" 0090 (SKR 03) bzw. (SKR 04).

Die Gegenbuchung erfolgt auf das Konto "Bank" 1200 (SKR 03) bzw. 1800 (SKR 04).

 

Buchungssatz:

Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke

Geschäftsbauten

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Die Eltern haben ihrem Sohn, der Bauunternehmer ist, im Jahr 01 ein bebautes Grundstück unentgeltlich übertragen, das er seither als Bürogebäude nutzt. Allerdings haben sie sich den Nießbrauch an dem Grundstück vorbehalten, sodass der Sohn für die Nutzung als Bürogebäude Miete zahlen muss. Im Jahr 05 löst der Sohn den Nießbrauch durch Zahlung von 150.000 EUR ab. Der Grund-und Bodenanteil beträgt 30 %.

Buchungsvorschlag:

 
Konto SKR 03/04 Soll Kontenbezeichnung Betrag Konto SKR 03/04 Haben Kontenbezeichnung Betrag
0085/0235 Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke 45.000      
0090/0240 Geschäftsbauten 105.000 1200/1800 Bank 150.000

3 Entgeltliche Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs

3.1 Ablösung durch Einmalzahlung

Wird ein Nießbrauch später entgeltlich abgelöst, beseitigt der Übernehmer die Beschränkung seiner Eigentumsbefugnisse und verschafft sich hierdurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück. Die Aufwendungen für die Ablösung des Nießbrauchsrechts sind Anschaffungskosten für den Vermögensgegenstand "Grundstück".

Die Beurteilung der Ablösezahlung für das Nießbrauchsrechts als nachträgliche Anschaffungskosten bringt danach zwingend die Aufteilung in einen Grund-und-Boden- sowie einen Gebäudeanteil mit sich. Die Aufteilung hat nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Jahr der Ablösung zu erfolgen. Der auf das Gebäude entfallende Anteil ist im Wege der AfA als Werbungskosten/Betriebsausgaben zu berücksichtigen, wenn das Gebäude betrieblich genutzt wird oder der Einkünfteerzielung dient. Hierfür steht dem Übernehmer eine eigene AfA zu.

Für den Nießbraucher liegt bei Ablösung des Nießbrauchsrechts durch Einmalzahlung eine reine Vermögensumschichtung vor, die nicht steuerpflichtig ist.

3.2 Ablösung durch wiederkehrende Leistungen

Ein Vorbehaltsnießbrauch kann auch durch wiederkehrende Leistungen abgelöst werden. Die vom Neueigentümer aufgebrachten wiederkehrenden Leistungen führen bei ihm in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten.

Zu beachten ist hierbei, dass, soweit die wiederkehrenden Leistungen den Wert des Vermögens übersteigen, ein entgeltlicher Vorgang vorliegt.

Beim Nießbraucher sind die wiederkehrenden Leistungen mit Ihrem Zinsanteil gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerbar.

 

Hinweis

Wegfall des Nießbrauchs

Bei Wegfall des Nießbrauchs, z. B. durch Tod oder Verzicht, geht das gesamte Grundstück unentgeltlich auf den Übernehmer über. Die Werte des Übergebers werden in voller Höhe gem. § 11d Abs. 1 EStDV übernommen, d. h., die bisherige Abschreibung des Übergebers wird unverändert vom Übernehmer fortgeführt.

4 Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Es liegt ein Vorbehaltsnutzungsrecht (Vorbehaltsnießbrauch) vor, wenn der bisherige Eigentümer das Eigentum an einem Grundstück überträgt und sich dabei die Nutzung des Grundstücks ganz oder teilweise vorbehält. Die Übertragung des Grundstücks kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Das vorbehaltende dingliche Nutzungsrecht darf jedoch nicht als Teil der Anschaffungskosten behandelt werden, weil es keine Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks darstellt.

Konsequenz: Das vorbehaltene Nutzungsrecht führt nicht dazu, dass die Übertragung des Grundstücks entgeltlich erfolgt. Bei einem vorbehaltenen Nutzungsrecht erwirbt der neue Eigentümer das Grundstück von vornherein unentgeltlich – gemindert um das Nutzungsrecht. Allerdings kann ein Nutzungsrecht durch Hingabe eines anderen Wirtschaftsguts entgeltlich erworben werden.

4.1 Behandlung beim neuen Eigentümer als Betriebsvermögen

Ein Grundstück kann trotzt des vorbehaltenden Nu...

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