Entgeltliche Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Nachträgliche Anschaffungskosten
• AfA-Berechtigung
• Aufteilung des Ablösungsbetrags

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV-Position
Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke	0085	0235		Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Geschäftsbauten	0090	0240

So kontieren Sie richtig!

Gemäß §§ 1030 ff. BGB gilt als Nießbrauch ein beschränkt dingliches Recht, sämtliche Nutzungen aus einem Gegenstand zu ziehen. Das heißt: Das mit dem Nießbrauch eingeräumte Recht aus einer Sache zu nutzen oder der Fruchtziehung an einer Sache. Hierbei können grundsätzlich bewegliche und auch unbewegliche Sachen, Rechte und Vermögen(steile) mit einem solchen Nießbrauchsrecht belastet werden.

Wird dem bisherigen Eigentümer der Sache im Rahmen einer unentgeltlichen oder entgeltlichen Grundstücksübertragung (z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge) ein Nießbrauchsrecht eingeräumt, spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch. Rechtsfolge durch die Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs ist, dass das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück zwar auf den neuen Eigentümer übergeht, aber sowohl die Verfügungsmacht als auch die Nutzungsmöglichkeit über das Grundstück weiterhin beim bisherigen Eigentümer verbleiben.

Sofern ein Vorbehaltsnießbrauch zeitlich nach der unentgeltlichen Grundstücksübertragung entgeltlich abgelöst wird, stellen die Aufwendungen Anschaffungskosten des (bebauten) Grundstücks dar. Diese nachträglichen Anschaffungskosten sind in einen Grund-und-Boden- sowie einen Gebäudeanteil aufzuteilen.

Die Buchung erfolgt auf das Konto "Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke" 0085 (SKR 03) bzw. 0235 (SKR 04) und auf das betreffende Gebäudekonto, z. B. auf das Konto "Geschäftsbauten" 0090 (SKR 03) bzw. (SKR 04).

Die Gegenbuchung erfolgt auf das Konto "Bank" 1200 (SKR 03) bzw. 1800 (SKR 04).

Buchungssatz:

Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke

Geschäftsbauten

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Die Eltern haben ihrem Sohn, der Bauunternehmer ist, im Jahr 01 ein bebautes Grundstück unentgeltlich übertragen, das er seither als Bürogebäude nutzt. Allerdings haben sie sich den Nießbrauch an dem Grundstück vorbehalten, sodass der Sohn für die Nutzung als Bürogebäude Miete zahlen muss. Im Jahr 05 löst der Sohn den Nießbrauch durch Zahlung von 150.000 EUR ab. Der Grund-und Bodenanteil beträgt 30 %.

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0085/0235	Grundstückswerte eigener bebauter Grundstücke	45.000
0090/0240	Geschäftsbauten	105.000	1200/1800	Bank	150.000

3 Entgeltliche Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs

3.1 Ablösung durch Einmalzahlung

Wird ein Nießbrauch später entgeltlich abgelöst, beseitigt der Übernehmer die Beschränkung seiner Eigentumsbefugnisse und verschafft sich hierdurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück. Die Aufwendungen für die Ablösung des Nießbrauchsrechts sind Anschaffungskosten für den Vermögensgegenstand "Grundstück".^[1]

Die Beurteilung der Ablösezahlung für das Nießbrauchsrechts als nachträgliche Anschaffungskosten bringt danach zwingend die Aufteilung in einen Grund-und-Boden- sowie einen Gebäudeanteil mit sich. Die Aufteilung hat nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Jahr der Ablösung zu erfolgen.^[2] Der auf das Gebäude entfallende Anteil ist im Wege der AfA als Werbungskosten/Betriebsausgaben zu berücksichtigen, wenn das Gebäude betrieblich genutzt wird oder der Einkünfteerzielung dient. Hierfür steht dem Übernehmer eine eigene AfA zu.

Für den Nießbraucher liegt bei Ablösung des Nießbrauchsrechts durch Einmalzahlung eine reine Vermögensumschichtung vor, die nicht steuerpflichtig ist.

[1] Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung v. 28.1.2011, 2196.1.1 – 2/1 St 32; BMF, Schreiben v.30.9.2013, IV C 1 -S 2253/07/10004, BStBl I 2013, 1184, Rz. 57, 59

[2] BFH, Urteil v. 21.7.1992, IX R 72/90, BStBl II 1993, 486.

3.2 Ablösung durch wiederkehrende Leistungen

Ein Vorbehaltsnießbrauch kann auch durch wiederkehrende Leistungen abgelöst werden. Die vom Neueigentümer aufgebrachten wiederkehrenden Leistungen führen bei ihm in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten.^[1]

Zu beachten ist hierbei, dass, soweit die wiederkehrenden Leistungen den Wert des Vermögens übersteigen, ein entgeltlicher Vorgang vorliegt.

Beim Nießbraucher sind die wiederkehrenden Leistungen mit Ihrem Zinsanteil gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerbar.

Hinweis

Wegfall des Nießbrauchs

Bei Wegfall des Nießbrauchs, z. B. durch Tod oder Verzicht, geht das gesamte Grundstück unentgeltlich auf den Übernehmer über. Die Werte des Übergebers werden in voller Höhe gem. § 11d Abs. 1 EStDV übernommen, d. h., die bisherige Abschreibung des Übergebers wird unverändert vom Übernehmer fortgeführt.

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/007/10004, BStBl I 2013, 1184, Rz. 59.

4 Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs

Es liegt ein Vorbehaltsnutzungsrecht (Vorbehaltsnießbrauch) vor, wenn der bisherige Eigentümer das Eigentum an einem Grundstück überträgt und sich dabei die Nutzung ...