Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Grundstücksveräußerer dem Interessenten aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot nur als einheitliches annehmen oder ablehnen kann. Das gilt auch dann, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen[2] auftreten. Denn die Abgabe eines einheitlichen Angebots durch eine von mehreren auf der Veräußererseite handelnden Personen ist kaum denkbar, ohne dass dem eine Abstimmung mit den übrigen Personen zugrunde liegt oder das Grundstück dem Handelnden vom Eigentümer anderweitig "an die Hand" gegeben worden ist.[3]

Für diese Beurteilung ist unerheblich, ob die Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist.[4] Ferner ist unbeachtlich, wenn das Angebot mit geringen, d. h. den üblichen Rahmen nicht überschreitenden Abweichungen angenommen wird.[5]

 
Wichtig

Zeitliche Abfolge der Vertragsabschlüsse unbeachtlich

Die Hinnahme eines von der Veräußererseite vorbereiteten Geschehensablaufs durch den Erwerber indiziert – und zwar unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse – einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag.[6]

Der Annahme eines vorbereiteten Geschehensablaufs steht nicht entgegen, dass

  • der Bauvertrag unter der aufschiebenden Bedingung des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags und der Finanzierungszusage einer Bank steht;[7]
  • es dem Erwerber nach dem Bauvertrag freigestellt wird, bestimmte Bauleistungen in Eigenleistung zu erbringen oder anderweitig frei zu vergeben;
  • der Erwerber die verwaltungstechnischen Arbeiten, z. B. die Einholung der Baugenehmigung oder die Durchführung eines Teilungsverfahrens, selbst erledigt.
 
Achtung

Kein vorbereiteter Geschehensablauf bei wesentlichen Abweichungen bzw. Änderungen

Nimmt der Erwerber den vom Grundstücksveräußerer angebotenen Bauvertrag nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags erst mit einer wesentlichen Abweichung bzw. Änderung an, ist kein vorbereiteter Geschehensablauf anzunehmen. Dies gilt allerdings nur, wenn diese wesentliche Änderung den Charakter der Baumaßnahme verändert.

  • Ein Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot und damit ein gegen das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands sprechender Umstand ist die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 %.[8]
  • Die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes kann ebenfalls als Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot zu werten sein. Ist das zusätzliche Bauwerk derart prägend oder maßgebend für das gesamte Bauvorhaben, dass sich dadurch der Charakter der Baumaßnahme ändert, kann allein aufgrund des zusätzlichen Bauwerks eine wesentliche Änderung des ursprünglichen Angebots vorliegen, selbst wenn durch das zusätzliche Gebäude die 10 %-Grenze für die Flächen und die Baukosten nicht überschritten wird. Das gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden.[9]

Eine Erhöhung der Baukosten um mehr als 10 %, die allerdings auf nachträglichen Ausstattungswünschen beruht, schließt nicht bereits für sich die Annahme eines vorbereiteten Geschehensablaufs aus. Denn allein der Einbau z. B. höherwertiger Fußbodenbeläge oder Badarmaturen ändert – anders als beispielsweise die Errichtung eines Doppel- oder Mehrfamilienhauses anstatt eines Einfamilienhauses – nichts am Charakter der Baumaßnahme.

 

Übersicht

Objektiv enger sachlicher Zusammenhang (= tatsächliche Verknüpfung der Verträge)
Einheitliches Vertragsangebot
und
Bindung des Erwerbers an das "Ob" und "Wie" der Bebauung im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags.
[1] Vgl. Gleich lautende Ländererlasse v. 20.9.2017, BStBl 2017 I S. 1328 Tz. 3.4.3.
[2] Vgl. unter Tz. 2.2.4.

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