Dipl.-Finanzwirt Werner Becker

Wenn die Vertragsparteien selbständige Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung und über die Erbringung von Bauleistungen treffen, dann ist für die Beurteilung entscheidend, ob sich aus den Gesamtumständen der Wille der Parteien ergibt, dass Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück sein soll. Beweisanzeichen für einen dahingehenden Willen der Vertragsparteien sind etwa:

  • die Verknüpfung im Vertragstext,
  • die Zusammenfassung der Vereinbarungen in einer Urkunde oder
  • ein Gesamtkaufpreis.

In einem solchen Fall ist Erwerbsgegenstand das bebaute Grundstück.[2] Liegen zwei oder mehrere Verträge vor, sind sie als Einheit zu werten, wenn sie ausdrücklich voneinander abhängig sind. Das gilt auch ohne ausdrückliche Bestandsverknüpfung, wenn sie nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Ob dies der Fall ist, ist unter Berücksichtigung

  • der Interessenlage der Vertragsparteien,
  • ihrem Verhalten vor und bei Vertragsabschluss und
  • dem tatsächlichen Geschehensablauf

zu ermitteln.[3] Es reicht auch aus, wenn nur eine der Vertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und die andere Partei ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt.[4]

 
Wichtig

Indizien für Vertragsverknüpfung

Für eine Vertragsverknüpfung sprechen z. B.

  • ein Baubeginn vor Vertragsabschluss[5] oder
  • eine Veräußerung des Grundstücks nur an Erwerber, die vorher eine Treuhandvollmacht zum Abschluss der übrigen Verträge erteilt haben.[6]

Der Vertragsverknüpfung steht nicht entgegen, dass

  • die Vereinbarungen in unterschiedlichen Urkunden niedergelegt werden oder
  • der Verkäufer und das mit der Erbringung der Bauleistungen beauftragte Unternehmen nicht identisch sind, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen beteiligt sind.[7]
 

Übersicht

Rechtlicher Zusammenhang (= zivilrechtliche Verknüpfung der Verträge)
Pflicht zur Grundstücksübereignung und Gebäudeerrichtung aufgrund eines Vertrags
oder
ausdrückliche Bestandsverknüpfung mehrerer Verträge
oder
Vereinbarungen sind derart voneinander abhängig, dass sie miteinander "stehen und fallen".
[1] Vgl. Gleich lautende Ländererlasse v. 20.9.2017, BStBl 2017 I S. 1328 Tz. 3.3.
[4] BGH, Urteil v. 24.11.1983, VII ZR 34/83, NJW 1984 S. 869.
[7] Vgl. unter Tz. 2.2.4.

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