BGH VIII ZR 167/03
 

Leitsatz (amtlich)

a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

b) Sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a. F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

 

Normenkette

II. BV § 27 Anlage 3 Nr. 17

 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 04.04.2003)

AG Berlin-Pankow/Weißensee (Urteil vom 24.09.2002)

 

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen das Urteil des LG Berlin, Zivilkammer 65, v. 4.4.2003 teilweise aufgehoben und das Urteil des AG Pankow/Weißensee v. 24.9.2002 teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 51,26 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 1.12.2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 4/9 und die Beklagten gesamtschuldnerisch 5/9 zu tragen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Die Beklagten bewohnen seit dem 1.1.1978 eine 5-Zimmer-Wohnung im Hochparterre des Hauses A. in B. .

Mit Schreiben v. 23.8.1991 erhöhten die Rechtsvorgänger der Klägerin die Miete nach der Grundmietenverordnung und legten gleichzeitig die Betriebskosten nach der Betriebskosten-Umlage-Verordnung um. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2000. Der Lasten- und Nutzenübergang auf die Klägerin erfolgte zum 1.7.2000. Daher fertigten die Voreigentümer die Abrechnung bis zum 30.6.2000 und die Klägerin für die Zeit v. 1.7.2000 bis zum Jahresende. Die Betriebskostenabrechnung v. 8.1.2001 für die Zeit v. 1.10.1999 bis 30.6.2000 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 208,20 DM. Die Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 für die Zeit v. 1.7.2000 bis 31.12.2000 ergab einen Nachzahlungsbetrag von 674,13 DM zu Lasten der Beklagten. Die Beklagten zahlten auf die Betriebskostennachforderungen einen Betrag von 699,38 DM, der von der Klägerin zunächst auf die ältere Nachforderung und in zweiter Linie auf die Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001 angerechnet wurde.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zahlung des Restbetrages von 182,95 DM (= 93,54 EUR). Die Beklagten sind der Auffassung, sie müssten die Kosten für den Hauswart und die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht bezahlen.

Das AG hat der Klage stattgegeben und die Berufung zugelassen, das LG hat die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

 

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kosten der Dachrinnenreinigung seien auf die Mieter umlegbar, da es sich um sonstige Betriebskosten i. S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung handele. Das Objekt A. sei von mehreren großen Bäumen umrahmt, so dass Kosten für die Reinigung der Dachrinne regelmäßig anfielen, um eine Verstopfung der Dachrinne zu verhindern. Diese Kosten seien im Hinblick darauf, dass das Regenwasser vom Dach ordnungsgemäß abfließen müsse, damit das Mietobjekt vor dem Eintritt von Mietmängeln bewahrt werde, auch laufende Kosten der Betriebsbereitschaft und nicht bloße vorbeugende Instandsetzungsmaßnahmen.

Auch die Position "Hauswart" sei zu Recht auf die Beklagten umgelegt worden, da sie in dem Schreiben v. 23.8.1991 zur Grundmietenerhöhung und Betriebskostenumlage in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin als umlegbare Betriebskostenart unter Nr. 12 genannt worden seien. Die für den Hauswart umgelegten Kosten seien nicht überzogen.

II.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Restzahlung aus der Betriebskostenabrechnung v. 10.10.2001i. H. v. lediglich 51,26 EUR.

1. In Höhe von 42,28 EUR ist die Klage abzuweisen, da die Klägerin nicht berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Beklagten umzulegen.

a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht, wie die Revision meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV die dort im Einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rz. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung die Kosten dar, "die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs auf...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Finance Office Professional. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Finance Office Professional 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge