BFH II R 5/07 (NV)
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zugehörigkeit der Verkehrs- und Geschäftslage zu den tatsächlichen Verhältnissen oder zu den Wertverhältnissen

 

Leitsatz (NV)

1. Veränderungen der Verkehrs- und Geschäftslage eines Grundstücks können als sichtbare Wertänderungen die tatsächlichen Verhältnisse betreffen. Dazu müssen die Veränderungen auf besonderen Umständen beruhen, aufgrund deren das Grundstück einen Sondertatbestand erfüllt.

2. Eine Veränderung der Verkehrs- und Geschäftslage, die auf einer veränderten Einzelhandelsstruktur und veränderten Käuferströmen sowie auf der Wirtschaftsabschwächung und der damit sinkenden Kaufkraft der Region beruht, betrifft die Wertverhältnisse. In solchen Fällen besteht während des laufenden Hauptfeststellungszeitraums unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 und 2 GrStG ein Anspruch auf Grundsteuererlass.

 

Normenkette

BewG § 22 Abs. 1, 4 S. 3 Nr. 1; BewG § 27; GrStG § 33 Abs. 1-2

 

Verfahrensgang

FG Düsseldorf (Urteil vom 21.12.2006; Aktenzeichen 11 K 3260/05 BG)

 

Tatbestand

I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) errichtete 1982 in der A-Straße am Rande der Innenstadt von S ein Geschäftshaus mit Keller- und Erdgeschoss sowie vier Obergeschossen für einen Möbelhandel. Lediglich die oberste Etage war zunächst an eine Versicherungsgesellschaft vermietet, die für ihre Zwecke mobile Zwischenwände aufgestellt hatte.

Im Jahr 1984 stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) den Einheitswert für das Gebäude auf den 1. Januar 1983 im Sachwertverfahren auf 927 900 DM fest. Dabei hatte er einen Bodenwert von 254 100 DM --dies entsprach einem Wert von 550 DM/qm--, einen Gebäudewert von 905 528 DM und eine Wertzahl von 80 % angesetzt. Das Gebäude war dabei gemäß Teil A der Anlage 14 zu Abschn. 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) mit einem Raummeterpreis von 138 DM der Gebäudeklasse 1.223 zugeordnet. Diese Gebäudeklasse betraf mehrgeschossige Verwaltungs-, Sozial- und Wohngebäude sowie Laboratorien und Pförtnergebäude mit guter Ausstattung.

Im Dezember 2004 beantragte der Kläger eine "Wertfortschreibung gemäß § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) … auf den frühestmöglichen Zeitpunkt", da der Quadratmeterpreis für den Grund und Boden von 550 DM nicht mehr erzielbar sei und die Gebäudeklasse 1.223 nicht mehr zutreffe. Die Versicherungsgesellschaft sei inzwischen ausgezogen. Das Gebäude sei allenfalls noch zu Lagerzwecken nutzbar, weshalb die Gebäudeklasse 2.56 bzw. 2.58 des Teils B der o.a. Anlage 14 vorliege. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren lediglich das Keller- und das Erdgeschoss zu einer geringen Miete vermietet. Die übrigen Geschosse standen leer.

Das FA lehnte den Antrag mit Verfügung vom 18. Januar 2005 ab, da keine baulichen Veränderungen stattgefunden hätten und auf die Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 abzustellen sei. Einspruch und Klage, mit denen der Kläger auf die schlechte bzw. fehlende Vermietbarkeit hingewiesen hatte, blieben ohne Erfolg.

Während des Klageverfahrens hatte der Kläger das Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung vorgelegt, wonach der Verkehrswert des Grundstücks im Ertragswertverfahren Ende März 2006 auf 215 000 € ermittelt worden war. Der Sachverständige, dessen Gutachten der Wertfestsetzung im Zwangsvollstreckungsverfahren diente, verwies auf die problembehaftete Lage und den hohen Leerstand in der Umgebung. Solange es nicht durch städtebauliche Maßnahmen zu einer deutlichen Aufwertung des Umfeldes komme, werde sich die Vermietungssituation nicht verbessern. Auch der vom Kläger eingeschaltete und vom Finanzgericht (FG) zu einer schriftlichen Zeugenaussage aufgeforderte Makler bekundete, der Leerstand des streitbefangenen Grundstücks sei durch die "katastrophale Wirtschaftslage und Darstellung der A-Straße" begründet. Durch die vielen Leerstände entstehe der Eindruck einer Geisterstadt, so dass kein Einzelhändler das Risiko eingehe, den dringend notwendigen "ersten Schritt" für eine Aufwertung der Straße zu machen. Hinzu kämen städteplanerische Unsicherheiten und die nachteiligen Folgen durch Großprojekte an anderen Stellen der Stadt.

Das FG folgte mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2007, 989 veröffentlichten Urteil dem FA darin, dass die vorgetragenen Gründe eine Wertfortschreibung nicht ermöglichten, da sie sämtlich die Wertverhältnisse beträfen. Die tatsächlichen Verhältnisse könnten allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Geschäftslage betroffen sein. Diese habe sich aber nicht verändert. Der Sachverständige habe sie auf Ende März 2006 mit 1b/2a angegeben. Bereits in der Karte des Vermessungs- und Katasteramtes der Stadt sei zum 1. Januar 1964 für die A-Straße lediglich eine 1b-Lage verzeichnet. Die schlechte bzw. fehlende Vermietbarkeit sei strukturell bedingt. Dem könne allenfalls durch einen Grundsteuererlass nach § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) Rechnung getragen werden. Eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung scheide ebenfalls aus, da der Einhe...

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