BFH II R 62/06
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sanierungskosten als Gegenleistung bei vertraglich übernommener Verpflichtung zur Bodensanierung

 

Leitsatz (amtlich)

Ist Gegenstand des Erwerbs ein mit Altlasten kontaminiertes Grundstück und verpflichtet sich der Erwerber im Grundstückskaufvertrag zu dessen Sanierung, gehören die entstandenen Kosten nicht zur Gegenleistung, wenn bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags noch keine Sanierungsverfügung an den Veräußerer ergangen war.

 

Normenkette

GrEStG § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

 

Verfahrensgang

FG Münster (Entscheidung vom 17.08.2006; Aktenzeichen 8 K 2650/03 GrE; EFG 2007, 283)

 

Tatbestand

I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erwarb mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. Februar 2000 von der Bundesrepublik Deutschland (Verkäuferin) ein in der Stadt H (Stadt) gelegenes, vormals militärisch genutztes und mit Altlasten kontaminiertes Grundstück. Der Kaufpreis betrug 2 150 000 DM (1 099 277,50 €). Bei der Einigung auf diesen Kaufpreis wurden die Bodenverunreinigungen, "die der vorgesehenen Nutzung zur Wohnbebauung entgegenstanden", preismindernd berücksichtigt. Eine Beteiligung der Verkäuferin an den Sanierungskosten wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Sie übernahm insbesondere im Hinblick auf die Bodenverunreinigungen keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit des Baugrundes. Das Grundstück sollte in dem gegenwärtigen, den Vertragsparteien bekannten Zustand verkauft werden.

Dem Grundstückskaufvertrag war ein Schriftverkehr zwischen der Stadt und der Verkäuferin über die Vornahme von Sanierungsmaßnahmen auf dem Grundstück vorausgegangen. Die in den Schreiben der Stadt in den Jahren 1995 und 1996 geforderten vorläufigen Sofortmaßnahmen (Umzäunung des Grundstücks, Abdecken des Bodens mit Folie) und Untersuchungsmaßnahmen (Entnahme von Bodenproben, Einrichtung von Grundwassermessstellen) führte die Verkäuferin durch. Für den Fall einer künftigen Wohnnutzung des Grundstücks kündigte die Stadt im Schreiben vom 25. April 1996 die Notwendigkeit weitergehender Sanierungsmaßnahmen an; eine entsprechende Sanierungsverfügung erließ sie jedoch nicht.

Die Klägerin verpflichtete sich "zum Ausschluss jeglichen Haftungsrisikos nach § 24 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG)" in dem Grundstückskaufvertrag ferner, der Verkäuferin die ordnungsgemäße Sanierung durch Gutachten und andere Unterlagen nachzuweisen. Sie war zudem verpflichtet, "erforderliche Sanierungs- oder Sicherungsmaßnahmen zur Beseitigung … ordnungsrechtlich relevanter Gefahren unverzüglich durchzuführen" und die Verkäuferin von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen frei zu stellen, soweit vor Eigentumsumschreibung eine entsprechende Ordnungsverfügung ergehen sollte. Die Klägerin beauftragte in der Folgezeit einen Unternehmer mit der Grundstückssanierung.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte gegen die Klägerin zuletzt mit Bescheid vom 21. Februar 2002 Grunderwerbsteuer in Höhe von 194 745 DM (99 571,54 €) fest und bezog neben dem Kaufpreis die der Klägerin entstandenen Kosten der Bodensanierung in Höhe von 3 414 162 DM in die Bemessungsgrundlage ein. Der Einspruch, mit dem sich die Klägerin gegen diese Erweiterung der Bemessungsgrundlage wandte, hatte keinen Erfolg.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Die Aufwendungen für die Altlastensanierung seien in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung einzubeziehen, weil im Hinblick auf die geplante Wohnbebauung als Gegenstand des Erwerbsvorgangs das "sanierte Grundstück" anzusehen sei. Die Sanierungskosten seien als "sonstige Leistung" zu berücksichtigen, weil die Klägerin "eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung des Veräußerers zur Altlastensanierung durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung" übernommen habe. Die Vorentscheidung ist in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2007, 283 veröffentlicht.

Mit der Revision rügt die Klägerin Verletzung von § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

Die Klägerin beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Grunderwerbsteuer unter Änderung des Bescheids vom 21. Februar 2002 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. April 2003 auf 38 474,71 € herabzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur antragsgemäßen Herabsetzung der Steuer (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Soweit das FG bei seiner Entscheidung davon ausgegangen ist, dass als Gegenstand des Erwerbsvorgangs das sanierte Grundstück anzusehen sei, vermag der erkennende Senat dem FG nicht zu folgen.

a) Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt dabei nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Demgemäß gehören alle Leistungen ...

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