BFH II R 8/12
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsteuererlass bei bebauten Grundstücken mit mehreren getrennt vermietbaren Einheiten

 

Leitsatz (amtlich)

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

 

Normenkette

GrStG § 33 Abs. 1

 

Verfahrensgang

FG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 29.06.2011; Aktenzeichen 3 K 3326/07)

 

Tatbestand

Rz. 1

I. Die Sache befindet sich im II. Rechtszug.

Rz. 2

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben im April 1997 in GbR ein am Rande Berlins gelegenes und im Sachwertverfahren bewertetes Geschäftsgrundstück mit mehreren Gebäuden unterschiedlichen Alters. Darin befanden sich zahlreiche getrennt zu Büro-, Gewerbe- und Lagerzwecken vermietbare Raumeinheiten von unterschiedlicher Größe. Zum Beginn des Jahres 1998 waren neben 59 Kfz-Stellplätzen folgende Einheiten nicht vermietet:Einheit Nr. 1, 152,83 qm, als Lager verwendbare Kellereinheit im Haus A;Einheit Nr. 13, 551,06 qm, im ersten Obergeschoss des Hauses A, zur Produktion oder nach Ausbau als Büro nutzbar;Einheiten Nrn. 18 und 19, 247,33 qm bzw. 312,82 qm, im ersten Obergeschoss des Hauses C;Einheit Nr. 21, 1 225,91 qm, Haus D, diese Einheit besteht aus acht teilweise unterschiedlich ausgestatteten Untereinheiten im Erdgeschoss und Keller.

Rz. 3

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 9. Juni 1998 für 1998 auf 46.981,20 DM fest, nachdem das Grundstück den Klägern auf den 1. Januar 1998 zugerechnet worden war.

Rz. 4

Die Kläger beantragten mit Schreiben vom 8. März 1999, die Grundsteuer für 1998 wegen des Leerstandes der fünf Raumeinheiten gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 des Grundsteuergesetzes in der im Jahr 1998 geltenden Fassung (GrStG) in Höhe von 19,96 % zu erlassen. Zur Ermittlung dieses Vom-Hundert-Satzes hatten die Kläger die durchschnittliche monatliche Nettomiete der am 1. Januar 1998 vermieteten Räume von 9,68 DM/qm mit der in qm berechneten Gesamtfläche der am Stichtag leerstehenden Räume multipliziert und den so bestimmten Mietausfall den tatsächlich erzielten Mieten hinzugerechnet. Bezogen auf die dabei errechnete Summe machte der Mietausfall 24,95 % aus. Vier Fünftel davon ergaben den beantragten Erlass von 19,96 %. Die tatsächlich erzielten Mieten wiesen eine Bandbreite von 6 bis 14,81 DM/qm auf.

Rz. 5

Das FA lehnte den Antrag mit der Begründung ab, die Kläger hätten den Leerstand zu vertreten, da sie zu hohe Mieten verlangt hätten. Bei Ansatz der ortsüblichen Miete von 5 DM/qm für die Lagerräume und 7 DM/qm für die übrigen Räume ergebe sich überdies lediglich eine Minderung des Rohertrags von 13,16 %.

Rz. 6

Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof hob durch Urteil vom 24. Oktober 2007 II R 4/05 (BFH/NV 2008, 405) das Urteil des Finanzgerichts (FG) auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück. Zur Begründung führte er aus, normaler Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert wie im Streitfall im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, sei gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Damit sei die Jahresrohmiete gemeint, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt werde. Die übliche Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums sei somit nicht die für die vermieteten Teile der Baulichkeiten auf dem konkreten Grundstück vereinbarte Durchschnittsmiete. Der üblichen Jahresrohmiete sei der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüber zu stellen. Unterschreite er die übliche Jahresrohmiete um mehr als 20 %, habe der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten habe noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt sei.

Rz. 7

Soweit die Ertragsminderung durch einen Leerstand zu Beginn des Erlasszeitraums bedingt sei, habe der Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Auch im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Marktsegment könne dabei vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen. Es reiche aus, dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung stünden und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses angeboten worden seien. Es könne auch nicht nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese ...

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