Betriebsveräußerung / 1.5.1 Verkauf von vor der Veräußerung vermieteten Gebäuden

Auch beim Verkauf eines von mehreren vermieteten Gebäuden unter Fortführung des Mietvertrags durch den Erwerber kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen, wenn ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen übereignet wird. Ein vermietetes Grundstück ist solch ein wirtschaftlich selbstständiger Teilbetrieb.^[1]

Praxis-Beispiel

Verkauf eines von mehreren Mietgebäuden

A besitzt 3 Gebäude, die er allesamt vermietet hat. Die Gebäude 1 und 2 hat er steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG an eine Versicherungsgesellschaft bzw. an eine Gemeinde vermietet, das Gebäude 3 steuerpflichtig an eine Lebensmittelkette. Für das Gebäude 3 hat A im Baujahr 01 den Vorsteuerabzug aus der Erstellung gezogen. Er veräußert zum 1.1.06 das Gebäude 3 an B, der in das Mietverhältnis eintritt. Ab 1.1.08 vermietet B steuerfrei an eine Bank.

Tritt der Erwerber in die Mietverträge ein, kann er grds. die unternehmerische Tätigkeit ohne nennenswerte finanzielle Aufwendungen fortsetzen. Auch hier liegt eine nicht steuerbare Veräußerung eines Teilbetriebs vor. Der Verkauf löst deshalb bei Veräußerer A keine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG aus. Dagegen führt Erwerber B als Rechtsnachfolger den Berichtigungszeitraum des A fort und muss deshalb ab der Nutzungsänderung zum 1.1.08 noch anteilig den (von A gezogenen) Vorsteuerabzug nach § 15a UStG an das Finanzamt zurückzahlen.^[2]

Eine Geschäftsveräußerung ist nicht gegeben, wenn

• die unternehmerische Tätigkeit des Veräußerers im Wesentlichen in der Errichtung des Gebäudes und Findung von Mietern für die einzelnen Mieteinheiten besteht, um es im Anschluss an die Fertigstellung aufgrund der bereits erfolgten Vermietung besser veräußern zu können^[3];
• der Vermietungsbetrieb des Veräußerers durch den Gebäudeerwerber nicht fortgeführt wird, z. B. beim Verkauf eines bisher vermieteten Grundstücks an den bisherigen Mieter, der darin unverändert seinen Betrieb fortführt^[4]; hat jedoch der Erwerber das bisher vom Verkäufer an ihn vermietete Grundstück teils eigenbetrieblich genutzt und teils selber untervermietet, liegt anteilig insoweit eine Geschäftsveräußerung vor, als der Erwerber die bisherige Untervermietung weiterführt^[5];
• der Gebäudeerwerber nicht in die bisher bestehenden Mietverhältnisse eintritt, sodass die Veräußerung des Gebäudes ohne Übergang des Mietvertrags erfolgt und der Käufer sich selbst Mieter^[6] sucht. Insoweit erfolgt nämlich eine Übertragung eines Gebäudes "ohne Geschäftsbetrieb".
• der Veräußerer des Gebäudes vor dem Verkauf das Gebäude als Organträger an seine Organgesellschaft (hier GmbH) vermietet hatte. Wegen der gegebenen Organschaft betrieb der Verkäufer/Organträger kein steuerbares Verpachtungsunternehmen (da ein nicht steuerbarer Innenumsatz vorlag, war insoweit die Tätigkeit der mietenden Organgesellschaft maßgeblich).^[7]

Praxis-Tipp

Ohne Geschäftsveräußerung ist bei Gebäuden evtl. Option nach § 9 UStG erforderlich

Ist keine Geschäftsveräußerung gegeben, ist der Verkauf des Gebäudes steuerbar und steuerfrei nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG; dies löst u. U. beim Veräußerer eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG aus. Die Vorsteuerberichtigung kann jedoch verhindert werden, wenn der Veräußerer im erstmaligen Notarvertrag eine unbedingte Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG ausspricht.^[8]

Dagegen ist eine Geschäftsveräußerung gegeben

• wenn nur ein Teil der Mietverträge mit nicht unwesentlichem Anteil an der Gesamtnutzungsfläche auf den Käufer übergeht und der übrige Teil der bei Verkauf nicht genutzten Flächen zur Vermietung bereitsteht^[9];
• wenn der Käufer zwar die Mietverträge übernimmt, jedoch nicht die vom Verkäufer abgeschlossenen Wartungs- und Verwaltungsverträge^[10];
• bei der Veräußerung eines Erbbaurechts mit aufstehendem, verpachtetem Rehabilitationszentrum, wenn der Erwerber den Pachtvertrag fortführt, also auch an den Betreiber vermietet.^[11]
• ohne Übergang des Mietvertrags, wenn der Grundstücksverkäufer anschließend Mieter wird und den Betrieb des bisherigen Mieters übernimmt^[12];
• wenn der Eigentümer eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks nur ein Teileigentum veräußert.

Dagegen liegt keine Geschäftsveräußerung vor, wenn

• der Käufer des vermieteten Gebäudes das Gebäude an den Veräußerer zurückvermietet und dieser als "Zwischenmieter" unverändert an die Mieter vermietet;^[13]
• das vermietete Gebäude an den bisherigen Mieter verkauft wird und dieser das Gebäude eigenbetrieblich nutzt (also nicht selbst vermietet).

In beiden Fällen führt der Erwerber den Vermietungsbetrieb des Veräußerers stark verändert bzw. gar nicht fort.

Praxis-Beispiel

Verkauf eines Mietgebäudes an den bisherigen Mieter

A hat in 04 ein Zweifamilienhaus erstellen lassen (in Rechnung gestellte Umsatzsteuer insgesamt 160.000 EUR). Die Wohnung im EG hat A ab 1.1.05 an den Rechtsanwalt RA für dessen Kanzlei steuerpflichtig vermietet.^[14] Die Wohnung im OG nutzt A seit 1.1.05 für eigene Wohnungszwecke. A hat die Wohnung seinem umsatzsteuerlichen Unternehmen zugeordnet, d. h. auch...