Rz. 247
Zum Begriff der Sachanlagen vgl. § 266 Rz 37.
Unbebaute Grundstücke unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung. Um eine Überbewertung zu vermeiden, ist bei ihrer Bewertung der ggf. bestehenden Notwendigkeit von außerplanmäßigen Abschreibungen ein besonderes Augenmerk zu widmen. Der beizulegende Wert eines Grundstücks kann bspw. abgeleitet werden aus
- beobachteten Markttransaktionen (z. B. Veräußerung eines Nachbargrundstücks),
- aktuellen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses der jeweiligen Gemeinde,
- Sachverständigengutachten zum Marktwert des Grundstücks.
Rz. 248
Sachverständigengutachten kommen auch bei bebauten Grundstücken, insb. Mietobjekten, zur Bestimmung des beizulegenden Werts in Betracht. Entsprechend den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bestimmen diese Gutachten zumindest den Marktwert von Gebäuden regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren. Da sich die relevanten Bewertungsparameter schnell ändern können, sind derartige Gutachten über den konkreten Bewertungszeitpunkt hinaus nur bedingt verwertbar.
Die I-AG hat mehrere Bürogebäude langfristig vermietet. Die Bürogebäude werden im AV ausgewiesen und zu fortgeführten AHK bewertet. Bei Aufstellung des Jahresabschlusses zum 31.12.01 berichtet die örtliche Presse über signifikante Leerstände von Büroflächen sowie ein deutlich gesunkenes Mietpreisniveau in der Region. Die Geschäftsführung holt von einem Immobiliensachverständigen ein Bewertungsgutachten für die Gebäude ein. Bei 2 Gebäuden ergibt sich ein signifikant unter dem Buchwert liegender beizulegender Wert. Da in den Sachverständigengutachten die Stichtagswerte auf Basis zukünftiger Ertragserwartungen abgeleitet sind, ist von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung auszugehen. Die I-AG nimmt in ihrem Jahresabschluss zum 31.12.01 entsprechende außerplanmäßige Abschreibungen vor.
Am 31.12.02 hat sich das Mietniveau nochmals verringert. Das Zinsniveau für Immobilienkredite ist demgegenüber unverändert auf dem Niveau des Vj. Da sowohl das Mietniveau als auch das Zinsniveau bewertungsrelevante Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Werts der Bürogebäude darstellen, können die Sachverständigengutachten aus dem Vj nicht zur Bestätigung der Buchwerte herangezogen werden. Vielmehr sind neue Gutachten einzuholen, zumindest aber sind die zum Ende des Vj ermittelten Werte anhand der aktuellen Bewertungsparameter fortzuschreiben.
Die GmbH betreibt zwei Tagungshotels in Ballungsgebieten. Während des Lockdowns infolge der Covid-19-Pandemie waren beide Hotels geschlossen. Nach Lockerung der Kontaktbeschränkungen hat die GmbH ein Hotel wiedereröffnet. Die Zahl der Gäste und Veranstaltungen liegt seither etwa 60 % unter dem Niveau der Jahre vor 2020. Das Management der GmbH erwartet auch auf längere Sicht keine Rückkehr zu den früheren Buchungszahlen, zudem eine Konzentration der Nachfrage auf bestimmte Städte.
Um die Fixkosten zu reduzieren, soll das zweite Tagungshotel alsbald veräußert werden. Nach vorsichtiger Schätzung glaubt die GmbH für das Hotel einen Preis von 1 Mio. EUR erzielen zu können. Potenzielle Kaufinteressenten sind gegenwärtig nicht in Sicht. Der Buchwert des Hotels beläuft sich zum 31.12.2021 auf 2,2 Mio. EUR. Davon entfallen rund 0,4 Mio. EUR auf gesondert bilanzierte Ausstattungsgegenstände wie Küche, Aufzüge, Tagungstechnik, Bestuhlung usw. Laut Abschreibungsplan beträgt die Restnutzungsdauer des Gebäudes 30 Jahre.
Immobilie und gesondert bilanzierte Ausstattungsgegenstände sind nicht als Einheit zu bewerten, sondern es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung. Bei der Immobilie erfolgt die Bewertung zum niedrigeren Veräußerungspreis,[1] sodass eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen ist. Annahmegemäß entfallen von dem geschätzten Veräußerungserlös 0,8 Mio. EUR auf Grundstück und Gebäude, sodass diese mit 1,8 Mio. EUR abzuschreiben sind.
U. E. sind bei bestehender Veräußerungsabsicht auch die Ausstattungsgegenstände auf den niedrigeren Einzelveräußerungspreis abzuschreiben, unabhängig davon, ob der Betrag der Wertminderung in der halben Restnutzungsdauer durch die planmäßige Abschreibung erfasst würde. Es ist in diesen Fällen von einer dauerhaften Wertminderung auszugehen. Entspr. sind auch die Ausstattungsgegenstände mit 0,2 Mio. EUR außerplanmäßg abzuschreiben.
Rz. 249
Bei Grundstücken können Altlasten, Verunreinigungen und andere Umweltbelastungen Anlass zu außerplanmäßigen Abschreibungen geben. Der Wertkorrektur des Grundstücks kommt Vorrang vor einer Rückstellungsbildung zu.[2] Außerplanmäßige Abschreibungen sind insb. erforderlich, wenn bei Anschaffung des Grundstücks eine bestehende Kontamination (mangels Kenntnis) nicht kaufpreismindernd berücksichtigt worden ist oder ein lastenfreies Grundstück während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen kontaminiert wird.
Rz. 250
War bei Grundstückserwerb die Kontamination bekannt und kaufpreismindernd berücksichtigt worden, sind die Sanierungsaufwendungen im Regelfall als nachträgliche HK ...
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