Eine Aufstockung eines Gebäudes liegt vor, wenn dieses um ein weiteres Geschoss erweitert wird. Bei den Aufwendungen kann es sich um nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts oder um Herstellungskosten für ein neu entstandenes Wirtschaftsgut handeln.
Soweit das aufgestockte Dachgeschoss im gleichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang wie das übrige Gebäude steht, stellen die Baumaßnahmen für die Aufstockung des Gebäudes nachträgliche Herstellungsarbeiten dar.[1]
Baumaßnahmen für die Aufstockung eines Gebäudes sind dagegen Teil der erstmaligen Herstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts, soweit das aufgestockte Dachgeschoss in einem anderen Nutzungs- und Funktionszusammenhang als das übrige Gebäude steht.
Gebäudeaufstockung
Fall 1 (gleiche Nutzungsart):
A ist Eigentümer eines zu Wohnzwecken vermieteten Mehrfamilienhauses. Er erweitert das Gebäude durch Aufstockung um 1 zusätzliches Geschoss und vermietet dieses ebenfalls zu Wohnzwecken.
Fall 2 (neue Nutzungsart):
Wie Fall 1. Der aufgestockte Gebäudeteil wird zu fremden betrieblichen Zwecken vermietet.
Fall 3 (gemischt genutztes Gebäude):
A ist Eigentümer eines 2-geschossigen Gebäudes. Im EG befindet sich eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung und im OG ein vermietetes Büro. Das Gebäude wird um ein Geschoss aufgestockt. Die dabei neu entstandene Wohnung wird zu Wohnzwecken vermietet.
Lösung bei Begründung von Wohn- bzw. Teileigentum:
In sämtlichen Fällen wird ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut erstellt. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Bauaufwendungen und dem anteiligen Restwert der bei der Herstellung verwendeten Teile (Altbausubstanz) zusammen. In bautechnischer Hinsicht liegt ein Neubau vor.
Lösung ohne Begründung von Wohn- bzw. Teileigentum:
Fall 1:
Die neu geschaffene Wohnung und die bisher vorhandenen Wohnungen stehen in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang, sodass nach wie vor ein Wirtschaftsgut vorliegt. Die getätigten Aufwendungen stellen nachträgliche Herstellungskosten dar.
Der Grundstückseigentümer kann aus Vereinfachungsgründen von der Herstellung eines anderen Wirtschaftsguts ausgehen, wenn der im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Herstellung des Wirtschaftsguts anfallende Bauaufwand zuzüglich des Werts der Eigenleistungen nach überschlägiger Berechnung den Verkehrswert der Altbausubstanz übersteigt.[2]
Fall 2:
Durch die Baumaßnahmen entsteht ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut. Die Herstellungskosten setzen sich aus den Bauaufwendungen und dem anteiligen Restwert der bei der Herstellung verwendeten Teile (Altbausubstanz) zusammen.
Fall 3:
Die neu errichtete DG-Wohnung steht mit der EG-Wohnung in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang, sodass die anfallenden Aufwendungen nachträgliche Herstellungskosten des zu fremden Wohnzwecken genutzten selbstständigen Gebäudeteils darstellen. Vom in R 7.3 Abs. 5 Satz 2 EStR enthaltenen Wahlrecht (s. Lösung Fall 1) kann in geeigneten Fällen Gebrauch gemacht werden.
Bei der Aufstockung um ein weiteres Vollgeschoss unter Neuerrichtung des Dachs liegen auch insoweit Herstellungskosten vor, als das zuvor schadhafte Dach ohnehin hätte saniert werden müssen.[3]
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