Wo die Probleme sind:

  • Das richtige Konto
  • Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • 3-Jahres-Zeitraum und 15 %-Grenze

1 So kontieren Sie richtig!

Sind Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen den anschaffungsnahen Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zuzuordnen, erfolgt die Bilanzierung der Aufwendungen auf den Konten des Anlagevermögens zum jeweiligen Gebäude. Die Aufwendungen sind aus den Konten für die sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben (Erhaltungsaufwand) zu eliminieren.

 
Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung SKR 03 SKR 04 Eigener Kontenplan Bilanz/GuV
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 0050 0200   Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
Geschäftsbauten 0090 0240   Geschäftsbauten auf eigenen Grundstücken
Fabrikbauten 0100 0250   Fabrikbauten auf eigenen Grundstücken
Andere Bauten 0115 0260   Andere Bauten auf eigenen Grundstücken
Wohnbauten 0140 0300   Wohnbauten auf eigenen Grundstücken
Bauten auf fremden Grundstücken 0160 0330   Bauten auf fremden Grundstücken
Geschäftsbauten 0165 0240   Geschäftsbauten auf fremden Grundstücken
Fabrikbauten 0170 0250   Fabrikbauten auf fremden Grundstücken
Andere Bauten 0179 0260   Andere Bauten auf fremden Grundstücken
Wohnbauten 0190 0300   Wohnbauten auf fremden Grundstücken
Instandhaltung betrieblicher Räume 4260 6335   Instandhaltung betrieblicher Räume
 

Buchungssatz:

Geschäftsbauten

an Abziehbare Vorsteuer 19 %

an Bank

Handelt es sich hingegen um "echte" Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten und keine anschaffungsnahen Aufwendungen, werden die Aufwendungen auf das Konto "Instandhaltung betrieblicher Räume" 4260/6335 (SKR 03/04) gebucht.

 

Buchungssatz:

Instandhaltung betrieblicher Räume

an Abziehbare Vorsteuer 19 %

an Bank

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Anschaffungsnahe Aufwendungen und Erhaltungsaufwand

Der Unternehmer U erwarb im Jahr 02 ein Gebäude, das er ausschließlich für eigenbetriebliche Zwecke nutzt. Die Anschaffungskosten für das Grundstück mit aufstehendem Gebäude betrugen insgesamt 600.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer. Gemäß der Kaufpreisaufteilung, die der Unternehmer U anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF vorgenommen hat, ergibt sich folgende Aufteilung:

 
Vermögensgegenstand/Wirtschaftsgut Anschaffungskosten netto prozentuale Aufteilung
Grund und Boden 150.000 EUR 25,00 %
Gebäude 450.000 EUR 75,00 %
Gesamt 600.000 EUR 100,00 %

Buchungsvorschlag: Anschaffungsvorgang

 
Konto SKR 03/04 Soll Kontenbezeichnung Betrag Konto SKR 03/04 Haben Kontenbezeichnung Betrag
0050/0200 Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 150.000 1200/1800 Bank 714.000
0090/0240 Geschäftsbauten 450.000      
1576/1406 Abziehbare Vorsteuer 19 % 114.000      

Unternehmer U hat im Jahr 03, dem ersten Jahr nach der Anschaffung des Betriebsgebäudes, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten in Höhe von 75.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer durchgeführt. Darüber hinaus hat er, ebenfalls im ersten Jahr nach der Anschaffung des Gebäudes, 5.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer für regelmäßig wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen aufwenden müssen.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes ausgeführt werden und die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) übersteigen.

 
Ermittlung der 15 %-Grenze
450.000 EUR × 15 % = 67.500 EUR
 
Aufwendungen im 1. Jahr nach Anschaffung
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand 75.000 EUR

Damit übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungskosten bereits im ersten Jahr nach der Anschaffung des Gebäudes die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Aufwendungen sind deshalb den Herstellungskosten des Gebäudes zuzuordnen und damit zu aktivieren und über die betriebgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.

Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten des Gebäudes gehören die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.[1]

Die von U aufgewendeten 5.000 EUR für regelmäßig wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen sind nicht mit in die 15 %-Grenze einzubeziehen, sondern bleiben als Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähige Betriebsausgaben.

Buchungen (in EUR):

 
Konto SKR 03/04 Soll Kontenbezeichnung Betrag Konto SKR 0304 Haben Kontenbezeichnung Betrag
0090/0240 Geschäftsbauten 75.000 1200/1800 Bank 95.200
4260/6335 Instandhaltung betrieblicher Räume 5.000      
1576/1406 Abziehbare Vorsteuer 19 % 15.200      

3 Anschaffungsnaher Aufwand im Handelsrecht

Die Definition der Anschaffungskosten ergibt sich im Handelsrecht aus § 255 Abs. 1 Satz 1, 2 HGB. Neben den Anschaffungskosten fallen darunter auch die Anschaffungsnebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer usw.), wobei Kaufpreisminderungen in Abzug zu bringen sind. Auch handelsrechtlich ist zu prüfen, ob die Aufwendungen zu den Anschaffungskos...

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