Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehört auch die Beseitigung verdeckter Mängel.
Bei der Prüfung der 15 %-Grenze ist nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf das jeweilige selbstständige Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gebäude in verschiedener Art und Weise genutzt wird.[1]
In einer Verfügung der OFD Nordrhein-Westfalen vom 14.3.2017[2] wurden einige offene Zweifelsfragen geklärt, die sich durch die jüngste Rechtsprechung ergeben hatten:
Sind Schönheitsreparaturen in die Berechnung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen?
Auch unabhängig von der handelsrechtlichen Einordnung zählen sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Hierzu gehören insbesondere
- Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäude(-teile),
- Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende Verbesserung des Gebäudes im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB,
- Aufwendungen für Schönheitsreparaturen, ohne dass es für diese eines engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gebäudes bedarf.
Sind die jährlich anfallenden Erhaltungsaufwendungen auch dann sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG anfallen?
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen.[3]
Ist für die Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinsichtlich der Durchführung der Maßnahmen innerhalb der 3-Jahresfrist der Beginn, der einzelne Bauabschnitt oder der Abschluss der Baumaßnahme entscheidungserheblich?
Es sind sämtliche Baumaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in den 3-Jahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des 3-Jahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt worden sein. Wird eine vor Ablauf der 3-Jahresfrist begonnene Baumaßnahme erst nach Ablauf der 3-Jahresfrist beendet und überschreiten die bis zum Ablauf des 3-Jahreszeitraums bereits durchgeführten Leistungen die 15 %-Grenze, so ist insoweit anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gegeben. Die nach Beendigung der 3-Jahresfrist noch getätigten Leistungen dieser Baumaßnahme werden nicht in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen und unterliegen auch nicht der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
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