Anschaffungs- und Herstellungskosten

Zusammenfassung

 

Überblick

Die steuerrechtlich relevante Anschaffung bzw. Herstellung abnutzbarer Wirtschaftsgüter im Privatvermögen wirkt sich nur durch die auf die Jahre der ­Nutzungsdauer der Wirtschaftsgüter verteilten Anschaffungs-/Herstellungskosten im Rahmen der AfA als ­Werbungskosten aus. Dabei gelten die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA.

Welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 HGB (u. a. BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, BFH/NV 2018 S. 1009). Danach sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, ferner die Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten von nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern, wie z. B. Grund und Boden, sind grundsätzlich nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist demzufolge der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Anschaffungskosten von nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern, wie z. B. Grund und Boden, sind grundsätzlich nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist demzufolge der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Zudem führen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG anschaffungsnahe Bauaufwendungen zu Herstellungskosten des Gebäudes, wenn diese Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten 3 Jahre nach der Anschaffung eines Gebäudes 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Begriff und Umfang der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmt sich in Ermangelung einer abweichenden Definition im EStG auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 HGB.

Grundlegende Erläuterungen des Begriffs der Herstellungskosten finden sich u. a. im Urteil des BFH v. 4.7.1990, GrS 1/89, BStBl 1990 II S. 830.

1 Anschaffungskosten

1.1 Bedeutung

Aufwendungen für ein Wirtschaftsgut sind Werbungskosten, wenn sie zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen getätigt werden. Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind die Aufwendungen im Rahmen der AfA auf die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts oder auf einen davon abweichenden Abschreibungszeitraum zu verteilen oder können als erhöhte Absetzungen, z. B. nach §§ 7h und 7i EStG, oder Sonderabschreibungen über einen Begünstigungszeitraum verteilt werden. Von den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts können Abschreibungen aber nur vorgenommen werden, wenn das angeschaffte Wirtschaftsgut selbst dazu bestimmt ist, der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu dienen.

Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind. Bei einem mit Abbruchverpflichtung erworbenem Gebäude, das wirtschaftlich verbraucht und damit objektiv wertlos war, entfällt der volle Kaufpreis auf den Grund und Boden. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

Die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts bleiben auch dann als Bemessungsgrundlage maßgebend, wenn ein Steuerpflichtiger ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben hat, z. B. durch Erbfall oder im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.

Entsprechendes gilt, wenn das Grundstück zunächst außerhalb der Einkunftsarten privat genutzt und anschließend zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wird. Als AfA-Volumen stehen in diesen Fällen allerdings nur noch die um die fiktiven AfA gekürzten Anschaffungskosten zur Verfügung.

1.2 Begriff

Was zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehört, bestimmt sich für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ermangelung einer abweichenden Definition im EStG nach § 255 HGB. Anschaffungskosten eines Gebäudes sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie d...

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