Leitsatz

Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen werden nur zur Einkommensteuer herangezogen, wenn die Erzielung positiver Einkünfte beabsichtigt ist. Bei Vermietungseinkünften ist hierfür die Absicht erforderlich, einen Totalüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Dabei bleibt ein evtl. Veräußerungserlös unberücksichtigt, da dieser auch nicht der Besteuerung unterliegt ( → Liebhaberei ).

Im Urteilsfall hatte ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer KG umfangreiche Brauereigebäude errichtet und diese an eine Brauerei vermietet. Ursprünglich lief der Mietvertrag für die Dauer von 14 Jahren. Zum Ablauf der Mietzeit wurde der Brauerei ein Ankaufsrecht eingeräumt. Das Finanzamt ging nach einer Betriebsprüfung davon aus, dass keine Absicht zur Einkünfteerzielung vorliegt, denn in den Jahren der Vermietung wurde jeweils ein Überschuß der Werbungskosten über die Einnahmen erzielt. Es änderte die ursprünglichen Bescheide ( → Immobilien-/Investmentfonds ).

Diesem Ergebnis konnte sich der BFH anschließen. Bei der Ermittlung eines Totalüberschusses ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Objekts abzustellen, sondern auf die mögliche Nutzung durch den Vermieter . Dadurch, daß dem Mieter ein Ankaufsrecht eingeräumt worden ist, war der Vermieterin die Möglichkeit genommen, nach Ablauf der Mietdauer weiterhin Einkünfte aus Vermietung zu erzielen. Denn diese Möglichkeit hing ausschließlich vom Willen der Mieterin ab, die das eingeräumte Ankaufsrecht annehmen oder eine Verlängerung der Mietdauer anstreben konnte. Daß die Mietdauer später verlängert worden ist und dadurch die Erzielung eines Totalüberschusses noch im Rahmen des Möglichen war, ist unerheblich. Die Vertragsänderung entfaltet keine Rückwirkung ( → Vermietung und Verpachtung ).

 

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 08.12.1998, IX R 49/95

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