Jörg Baetge/Peter Wollmert/Hans-Jürgen Kirsch/Peter Oser ... / 2. Verfahren zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes

Tz. 46

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Für die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes gilt IFRS 13. Seine grundsätzliche Ermittlung wurde oben (vgl. Tz. 32–32g) beschrieben. Gemäß der in IFRS 13 geschaffenen Hierarchie geht es darum, möglichst nachprüfbare Einsatzgrößen zu verwenden. Deshalb stehen in der Hierarchie notierte und unangepasste Preise aus aktiven Märkten für identische Güter auf der höchsten Ebene und nicht beobachtbare Einsatzgrößen auf der niedrigsten Ebene (IFRS 13.72). Dazwischen stehen direkt oder indirekt beobachtbare Preise, die nicht die Eigenschaften von Ebene 1 aufweisen, weil sie zB aus inaktiven Märkten stammen oder sich auf ähnliche statt identische Güter beziehen (IFRS 13.82). Eine Einsatzgröße der Ebene 2 ist zB ein aus Transaktionen gewonnener Quadratmeterpreis für hinsichtlich Lage, Bauart und Ausstattung vergleichbare Gebäude (IFRS 13.B35 (g)). Sofern man sich nur auf von Gutachtern geschätzte Marktwerte stützt, bewegt man sich auf Ebene 3. Aufgrund der Standortgebundenheit der Immobilien und ihrer Einmaligkeit (vgl. auch Zülch 2003, S. 182; Ballwieser/Küting/Schildbach, BFuP 2004, S. 539) ist davon auszugehen, dass die zweite und die dritte Ebene die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes dominieren (Zülch 2003, S. 36f. und S. 182), mit allen Konsequenzen hinsichtlich Nachprüfbarkeit und Zuverlässigkeit der Wertermittlung (Zülch 2003, S. 322–329; Ballwieser/Küting/Schildbach, BFuP 2004, S. 539–541). Hierbei sollten die laut IFRS 13.B8f. neben den barwertorientierten Verfahren ebenfalls denkbaren kostenorientierten Verfahren keine praktische Bedeutung besitzen.

Tz. 47

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Die IFRS spezifizieren die anzuwendenden Verfahren nicht weiter. Dies geschieht auch nicht durch Bewertungsverbände, auf die sich das IASB zT selbst stützt (IAS 40.B52). Erwähnenswert ist hier das 1981 gegründete, in London ansässige, seit 2003 in Illinois in den USA eingetragene International Valuation Standards Committee (IVSC). Im Jahr 2008 wurde es in International Valuation Standards Council umbenannt. Das Gremium ist als nichtstaatliche Organisation Mitglied der UN und arbeitet mit Organisationen wie dem IASB zusammen, um weltweit einheitliche Bewertungsstandards zu generieren und ihre einheitliche Anwendung zu fördern. Der Verband hat gegenwärtig nahezu 100 Mitglieder aus der ganzen Welt. Das IVSC gibt Sammelbände mit International Valuation Standards (IVS) heraus, die zuletzt 2017 publiziert wurden. Im November 2011 wurde angeregt, die IVS mit Bezug auf Investment Property zu überprüfen, was zu einem Diskussionspapier vom Januar 2014führte, das Vorschläge zur Änderung von IVS 230, Real Property Interests, und IVS 300, Valuation for Financial Reporting, enthält und bis zum 30. April 2014 kommentiert werden konnte. Eine nach Auswertung der Kommentare eingerichtete Arbeitsgruppe legte im Oktober 2014 dem Board ein revidiertes Papier vor, was von diesem als Teil der im Jahr 2015 geplanten Überarbeitungen der IVS angenommen worden ist. Sie liegen noch nicht vor.

Tz. 48

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(einstweilen frei)

Tz. 49

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Als nationale Verordnung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) einschlägig. Sie ist anzuwenden für Bewertungsstichtage ab dem 1. Juli 2010 und ersetzt die bis dato gültige Wertermittlungsverordnung (WertV). Die ImmoWertV behandelt – wie in ähnlicher Form auch die WertV – als Verfahren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts einer Immobilie das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV bzw. §§ 13 und 14 WertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV bzw. §§ 15 bis 20 WertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV bzw. §§ 21 bis 25 WertV), wobei diese Verfahren nicht als abschließend anzusehen sind (Köhling 2011, S. 51; Zülch 2003, S. 150f., mit Bezug auf die WertV).

Tz. 50

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Nach hier geteilter Einschätzung der Literatur ist das Vergleichswertverfahren nur begrenzt verwendbar, "da dem Bewerter nicht genügend zeitnahe und vergleichbare Immobilientransaktionen zur Verfügung stehen. Ausnahmen sind Eigentumswohnungen und standardisierte Reihenhäuser." (Zülch 2003, S. 149)

Tz. 51

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Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV (vgl. Köhling 2011, S. 59–69; zu den Regelungen der WertV vgl. Engelbrecht 1998, S. 124–133; Frieß/Kormaier, DStR 2004, S. 2025–2027) hat starke Normierungen, die es ebenfalls für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes kritisch werden lassen. ZT werden grundsätzlich keine Bedenken gesehen, es zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes heranzuziehen (Baumunk, in: IFRS Immobilien, 2. Aufl., 2009, Rn. 334; nach Freiberg, in: Haufe IFRS-Kommentar, 16. Aufl., 2018, § 16, Tz. 81, kommt es in Betracht, wenn nachgewiesen kann, dass es rationale Marktteilnehmer anwenden; diese These ist insofern immunisiert, als sich die Rationalität der Marktteilnehmer nicht empirisch erheben lässt). Jedoch ist zu berücksichtigen, dass die Aufteilung der Wertbeiträg...