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Bestellerprinzip und Folgen für Makler

Compliance bei Maklern
Bild: Acrest

Makler und Regelkonformität – keine einfache Beziehung. Das vom Bundeskabinett verabschiedete Gesetz zur Einführung des Bestellerprinzips ist noch nicht in Kraft getreten – und schon sondieren Makler die Umgehungsmöglichkeiten.

Manche Immobilienfirmen beruhigen Vermieter auf ihrer Internetseite bereits in 2014 damit, dass es auch zukünftig möglich sein wird, den Mieter bei einer Wohnungsvermittlung zur Kasse zu bitten.

Bestellerprinzip nur Makulatur?

Der Gesetzentwurf, der im Frühjahr 2015 in Kraft treten soll, sieht vor, dass der Makler Provisionen in Zukunft nur von demjenigen erheben kann, der den Makler beauftragt hat. Hat ein Grundstücks- oder Wohnungseigentümer einen Makler damit beauftragt, ihm einen geeigneten Mieter zu präsentieren, so muss er als Besteller nach dem Gesetz künftig die Maklerprovision bezahlen. Der Maklerverband IVD läuft zwar noch Sturm gegen das Gesetz, die Einführung des Bestellerprinzips dürfte aber nicht mehr wirklich aufzuhalten sein.

Entlastung für Mieter

Durch die mit der Novellierung zusätzlich eingefügte Mietpreisbremse möchte der Gesetzgeber in den in vielen Städten angespannten Wohnungsmarkt regulierend eingreifen. Drastisch sieht es der Geschäftsführer des Mietervereins von Hamburg, Siegmund Chychla nach einem Bericht der Tageszeitung „Die Welt“ vom 4.12.2014. Er formuliert es so: „Mit der Gesetzesänderung können sich die Makler nicht länger an den wirtschaftlich Schwachen bereichern... Es ist richtig, wenn diese Abzocke ein Ende hat“. Für Mieter bedeutet es häufig eine ausgesprochen hohe finanzielle Belastung, wenn bei Beginn eines Mietverhältnisses zwei Monatsmieten Maklercourtage zu zahlen sind, darüber hinaus 2-3 Monatsmieten Kaution sowie der Mietzins für den ersten Monat. Das ist dann zusammengenommen eine halbe Jahresmiete.

Wirtschaftliche Folgen für Makler noch unabsehbar

Das Bestellerprinzip könnte dazu führen, dass viele Vermieter in Zukunft keine Makler mehr einschalten und ihre Wohnungen selbst anbieten, bevor sie ihrerseits die teure Maklerprovision entrichten müssen. Diese Befürchtung der Makler dürfte nicht ganz unbegründet sein. Dies könnte zu einer durchgreifenden Bereinigung des Marktes führen, auf dem bundesweit ca. 35.000 Maklerunternehmen tätig sind. Dies wird in der Folge auch einen erheblichen Verlust an Arbeitsplätzen nach sich ziehen, so die Maklerverbände.

In Deutschland gibt es für Makler kaum Regeln 

In Fachkreisen wird die erwartete Marktbereinigung dennoch positiv gesehen. Mit Beantragung eines Gewerbescheins ist heute jedermann in der Lage, sich als Makler niederzulassen. Dies führt in der Praxis dazu, dass die Tätigkeiten teilweise sehr unprofessionell ausgeführt werden. Die Einhaltung von rechtlichen oder gar ethischen Regeln wird zumindest bei den schwarzen Schafen der Branche nicht besonders groß geschrieben.

In den USA existieren demgegenüber klar formulierte Standards, die in Prüfungen abgefragt werden. Darüber hinaus existieren Zulassungsbeschränkungen. Der Maklerberuf hat in den USA hierdurch ein völlig anderes Standing als in Deutschland. Die soziale Akzeptanz ist ebenso hoch wie die Qualität der Wohnungspräsentationen.

Die Maklerqualität schwankt enorm

Dennoch soll nicht verschwiegen werden, dass auch in Deutschland viele Makler gute Arbeit leisten und ihre Angebote den Interessenten in angemessener Form präsentieren. Dies erfordert dann aber umfangreiche Vorarbeiten, die Klärung der Rahmendaten der Wohnung und die Erstellung eines Exposees. Wenn gut gemacht, wird hierdurch dem Mieter die Beurteilung, ob die Wohnung seinen Wünschen und Bedürfnissen gerecht wird, deutlich erleichtert.

Was fehlt ist ein Regelwerk, das alle Makler verpflichtet, bedarfsgerecht für ihre Kunden zu arbeiten. Wenn in Berlin viele Maklerbüros Massenbesichtigungstermine veranstalten, in denen die Mietinteressenten Nummern erhalten und dann im Fünfertrupp durch die Wohnung marschieren dürfen, ist dies jedenfalls nicht kundengerecht und spricht für eine mangelnde Berufsethik, frei von jeglichen Compliance-Regeln.

Statt Compliance Tricks zur Regelumgehung

Wer auf seiner Internetseite damit wirbt, schon jetzt Tricks ausbaldowert zu haben, mit denen das noch nicht einmal in Kraft getretene Bestellerprinzip zu umgehen ist, zeigt ein zweifelhaftes Verhältnis zur Einhaltung von Standards und Regeln, die immerhin durch gewählte Volksvertreter gesetzt werden.

Der von Immobilienunternehmen vorgeschlagene Trick geht übrigens so: Makler bieten künftig Wohnungen nicht mehr konkret im Netz oder in Zeitungen an, sondern teilen lediglich werbend mit, dass sie in bestimmten Stadtteilen oder Regionen über gute Connections verfügen. Voraussetzung für eine weitere Tätigkeit des Maklers ist dann, dass der Mietinteressent den Makler beauftragt, ihm eine Wohnung anzubieten und damit zum Besteller wird. Erst danach präsentiert der Makler dem Interessenten konkrete Angebote.

Bewusstseinsänderung tut mancherorts Not

Im einen oder anderen Fall werden solche Rechnungen wahrscheinlich aufgehen. In welchem Maße das der Fall sein wird, bleibt abzuwarten. Solche oder ähnliche Versuche der Umgehung des Bestellerprinzips sind jedenfalls kein Qualitätsausweis. Anstatt gegen gesetzliche Regelungen anzukämpfen und Konzepte für deren Umgehung auszutüfteln, wäre den Maklern anzuraten, ähnlich wie in den USA Standards und Mindestbedingungen für ihre Tätigkeit zu schaffen und damit den Grundstein für die weitere Verbreitung einer verantwortlichen Maklerethik zu legen.

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