Zusammenfassung

 
Überblick

Die Immobilienwirtschaft boomt – insbesondere in Ballungsgebieten wächst der zweitgrößte Wirtschaftszweig der Bundesrepublik Deutschland wie kaum eine andere Branche in den letzten Jahren. Die Immobilienpreise steigen rasant, was sozialpolitisch zu erheblichen Konflikten führt und Gegenstand verschiedener politischer Auseinandersetzungen ist. Als einen Grund der Preissteigerungen benennen Politik und NGOs, dass in den Immobiliensektor in ganz erheblichem Umfang Finanzmittel fließen, die aus Straftaten herrühren. Aus der Politik mehren sich die Stimmen, die vor diesem Hintergrund eine weitere Verschärfung der Regulierung zur Bekämpfung der Geldwäsche im Immobilienbereich fordern. Der Beitrag analysiert die geltende Rechtslage und legt dar, welchen konkreten geldwäscherechtlichen Pflichten Immobilienunternehmen unterliegen und wie engmaschig das Kontrollnetz bereits nach geltendem Recht ausgeprägt ist.

I. Einleitung

Der Istzustand: Zum 23.6.2017 ist das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG) in Umsetzung der 4. EU-Geldwäscherichtline novelliert und verschärft worden.[1] Bereits zuvor bestehende Pflichten zur Geldwäscheprävention sind durch die Neufassung weiter ausgebaut und der Kreis der Verpflichteten erweitert worden. Die Materie ist komplex: Die Zahl der GwG-Paragraphen hat sich durch die Neufassung verdreifacht. Damit aber nicht genug – die Verschärfung der Geldwäschebekämpfung geht weiter. Am 19.4.2018 verabschiedete das Europäische Parlament die 5. EU-Geldwäscherichtlinie, welche die Anforderungen an die Privatwirtschaft zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML-Compliance) noch einmal erhöht. Die Vorgaben aus Brüssel sind von den Mitgliedstaaten bis zum 10.10.2020 Zeit umzusetzen.

Obgleich also umfangreiche gesetzgeberische Aktivitäten im Bereich der Geldwäschebekämpfung zu verzeichnen sind, werden diese von verschiedenen Seiten als noch nicht ausreichend erachtet, soweit es die Immobilienwirtschaft betrifft. Diese wird u. a. von der Bundesregierung als Hoch-Risiko-Sektor für Geldwäsche und organisierte Kriminalität angesehen.[2] Diese Wahrnehmung ist nicht neu. Bereits im Jahr 2012 veröffentlichte das Bundeskriminalamt (BKA) eine Studie zur "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland", in der auf die besondere Anfälligkeit der Immobilienbranche für Geldwäsche hingewiesen wurde.[3] Das BKA attestierte den Akteuren im Immobiliensektor – allen voran Notaren und Immobilienmaklern – zudem eine mangelnde Sensibilität und unzureichende Präventionsmechanismen zur Bekämpfung von Geldwäsche. "Obwohl die Probleme seit Jahren bekannt sind, hat die Bundesregierung in den vergangenen Jahren zu wenig getan, um Geldwäsche im Immobiliensektor gezielt zu bekämpfen", heißt es sogar einleitend in einer Kleinen Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 2.5.2018. Und weiter: Die Verdachtsmeldungen aus dem Immobiliensektor betreffend Geldwäsche seien verschwindend gering und die geschätzten Dunkelziffern beträchtlich.[4] Abgeordnete der Fraktion DIE LINKE sprechen im Zusammenhang mit Immobilien gar vom Geldwäsche-Paradies Deutschland und plädieren für eine Verschärfung der Geldwäschebekämpfung.[5] Transparency International Deutschland zeichnet in einem jüngst veröffentlichen Bericht zu "Geldwäsche bei Immobilien in Deutschland" vom 7.12.2018 ebenfalls ein düsteres Bild und mahnt Reformbedarf an.[6]

Die Dringlichkeit zum weiteren gesetzgeberischen Handeln scheint sich dabei besonders aus den (vermeintlich) gewaltigen Volumina inkriminierter Finanzmittel im Immobilienbereich abzuleiten. Allerdings ist bei diesen Schätzungen zu berücksichtigen, dass diese auf wenigen sog. Dunkelfeldstudien beruhen. Die Ergebnisse solcher Untersuchungen sind jedoch aus grundsätzlichen methodischen Erwägungen heraus mit erheblichen Unsicherheiten behaftet.[7] Wenig Beachtung im politischen und medialen Raum finden zudem solche Studien, die zu einem signifikant niedrigeren Volumen inkriminierter Gelder im Immobiliensektor kommen.[8] Mit anderen Worten: Unbestritten dürfte sein, dass der Immobiliensektor, wie jeder andere gewerbliche Bereich auch, von Geldwäschehandlungen i. S. d. § 261 StGB betroffen ist. Ob der Immobilienbereich jedoch in einem so besonderen Maß betroffen ist, dass dies neben den bereits umgesetzten und aufgrund europäischer Vorgaben noch anstehenden Verschärfungen der Geldwäsche-Compliance weitere gesetzgeberische Initiativen rechtfertigt, erscheint empirisch zumindest nicht zweifelsfrei belegt.

Zugleich ist die Bekämpfung der Geldwäsche im Zuge der allgemeinen Diskussion zu Immobilienpreisen und Mietpreisen und der damit verbundenen sozialen Frage als politisch wirkmächtiges Thema "entdeckt" worden, was der gesamten Diskussion eine gewisse Eigendynamik geben dürfte. Es muss daher (zumindest) damit gerechnet werden, dass die entsprechenden Aufsichtsbehörden der Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor zukünftig eine höhere Priorität einräumen werden als bisher.

Daher soll im Folgenden ein nüchterner Blic...

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