GdW: Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen

Kurzbeschreibung

Mustervertrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin.

Vorbemerkung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die praktische Umsetzung bedarf es eines geschäftsführenden Organs – den Verwalter.

Die Tätigkeit des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz bezieht sich ausschließlich auf das gemeinschaftliche Eigentum und das Gemeinschaftsvermögen. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnung bzw. der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eines Gebäudes, ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Für die Verwaltung von Sondereigentum ist ein gesonderter Vertrag abzuschließen.

Der Verwalter ist stets Sachwalter fremden Vermögens. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Dieses setzt neben persönlicher Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle, an den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen, wohnungswirtschaftlichen Verwaltung orientierte Erfahrungen sowie besondere Kenntnisse der einschlägigen Rechtsvorschriften voraus.

Mit Inkrafttreten des WEMoG zum 01.12.2020 haben sich die Rechtsbeziehungen zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und dem Verwalter grundlegend geändert. Ihm sind neue weitreichende Kompetenzen sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis eingeräumt. Der Verwalter ist das Vollzugs- und Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und als solches nur ihr gegenüber verpflichtet (§ 27 Abs. 1 WEG). Er verleiht ihr Handlungsfähigkeit und vertritt sie im Rechtsverkehr. Nach dem Gesetz (§ 9b Abs. 1 WEG) hat der Verwalter im Außenverhältnis nahezu unbeschränkbare Vertretungsbefugnisse. Er kann mit Dritten Verträge namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abschließen und für sie vor Gericht auftreten. Ausgenommen hiervon sind der Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, die der legitimierenden Beschlussfassung bedürfen.

Aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis wird keine Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde mehr benötigt. Hat ein Geschäftspartner Zweifel an der Vertretungsmacht des Verwalters, kann er sich den Bestellungsbeschluss durch die Versammlungsniederschrift nachweisen lassen. Bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen gilt Entsprechendes. Wird eine öffentlich beglaubigte Urkunde benötigt, kommt § 26 Abs. 4 WEG zur Anwendung.

Im Innenverhältnis hat der Verwalter künftig nicht nur über dringliche Maßnahmen zu entscheiden, sondern alle Maßnahmen der (laufenden) ordnungsgemäßen Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 WEG). Umfang und Grenzen der Handlungsbefugnisse des Verwalters sind eine Wertungsfrage und abhängig von den Umständen des Einzelfalls, Charakter und Größe der Wohnungseigentumsanlage sowie den finanziellen Verhältnissen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Rechte und Pflichten des Verwalters lassen sich durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer sollten von dieser Beschlusskompetenz Gebrauch machen und nach Beratung durch den Verwalter einen Maßnahmenkatalog mit den einschlägigen Handlungsbefugnissen untergeordneter Bedeutung nebst Wertegrenzen beschließen (Grundlagenbeschlüsse). Dem Verwalter ist zu empfehlen, dass er aus Gründen der Rechtssicherheit und Transparenz jedenfalls Handlungsanweisungen zu den für eine ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen (Art, Umfang, Budgetierung) im Beschlusswege einholt.

Neben das organschaftliche Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter tritt der Verwaltervertrag. Er regelt insbesondere die Vergütung des Verwalters. Die Verwaltervergütung ist ein Entgelt für qualifizierte Dienstleistungen. Daher wird ihre Höhe durch den Umfang der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen bestimmt. Ein Vergleich der Verwaltervergütungen bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsunternehmen möglich. In diesem Vertrag wird unterschieden zwischen den Grundleistungen des Verwalters, auf die sich die Grundvergütung bezieht, und den besonderen Leistungen, die der Verwalter aufgrund des Vertrages oder aufgrund von Beschlüssen der Wohnungseigentümer erbringt. Besondere Leistungen betreffen oftmals Einzelmaßnahmen bzw. nicht regelmäßig anfallende Aufgaben; sie sind zusätzlich zu vergüten (Sondervergütung).

Beim Abfassen des konkreten Verwaltervertrages ist auf die Klärung und die Beschreibung der Leistungen, die der Verwalter erbringt, große Sorgfalt zu legen. Bei Unklarheiten gilt die Leistung als nicht vereinbart. Der Umfang der besonderen Leistungen kann reduziert oder in die Grundle...