Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer November 2020

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Auch getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten sind mietrechtlich Familienmitglieder

   Getrenntlebende bzw. geschiedene Ehegatten gehören mietrechtlich gesehen noch derselben Familie an. Sie können sich deshalb auf die entsprechenden rechtlichen Privilegierungen berufen, z. B. hinsichtlich einer Kündigung aus Eigenbedarf.

   Hintergrund

   Das Mietverhältnis für ein Einfamilienhaus bestand seit 2001. Der ursprüngliche Vermieter hatte das Haus im Jahr 2015 an seinen Sohn und dessen Ehefrau veräußert. Diese lebten schon seit 2013 getrennt. Im Juli 2016 wurde die Ehe geschieden.

   Im Mai 2017 kündigten die Erwerber das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, da die Frau mit den beiden Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in das Haus einziehen wollte.

   Die Mieter waren dagegen der Ansicht, dass Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, weil nach der Veräußerung eines vermieteten Objekts an mehrere Personen eine Kündigung frühestens nach 3 Jahren möglich ist.

   Entscheidung

   Der Bundesgerichtshof wies die Klage der Mieter ab und entschied, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Die Erwerber mussten die 3-jährige Sperrfrist nicht einhalten, weil sie auch nach der Trennung und der Scheidung noch derselben Familie angehören.

   Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen zu ziehen ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits in einem vorangegangenen Urteil die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht.

   Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist.

   Für den Begriff des Familienangehörigen gem. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dies entsprechend. Auch insoweit ist ein Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, sodass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegatten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift.

2. Mieter verliert Schlüssel: Wer zahlt was?

   Wenn ein Mieter einen Wohnungsschlüssel für eine Schließanlage verliert, stellt sich die Frage, wer für die Kosten für den Austausch der Schließanlage aufkommen muss. Das ist abhängig vom Verschulden am Schlüsselverlust und ob tatsächlich eine Missbrauchsgefahr besteht.

   Hintergrund

   Ein Mieter hatte alle 4 Wohnungsschlüssel verloren. Knapp 3 Jahre zuvor war eine neue Schließanlage eingebaut worden. Der Vermieter tauschte diese nach dem Verlust der Schlüssel erneut aus und forderte die Kosten von fast 2.000 EUR komplett vom Mieter zurück. Dagegen wehrte sich der Mieter, sodass die Angelegenheit von Gerichten geklärt werden musste.

   Entscheidung

   Das Landgericht gab dem Mieter teilweise Recht. Das Gericht entschied nämlich, dass der Mieter die Kosten nur anteilig zahlen muss, und zwar für die Hauseingangstür und die eigene Wohnungstür.

   Zur Begründung führten die Richter aus: Ein Mieter muss nicht zwangsläufig die vollen Kosten tragen, wenn die Schließanlage des Mehrfamilienhauses komplett ausgetauscht werden muss. Denn im vorliegenden Fall traf den Vermieter eine erhebliche Mitschuld. Dieser hätte dem Mieter beim Einbau der Zentralschlossanlage vor 3 Jahren über den ungewöhnlich hohen Schaden im Fall eines Schlüsselverlusts aufklären müssen. Der Mieter hätte sich dann mit einer verhältnismäßig günstigen Schlüsselversicherung absichern können.

   Der Vermieter war außerdem verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist. Sonst trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst. Bei nicht erweiterbaren Anlagen kann alternativ zum Austausch der Schließanlage auch ein separates Wohnungstürschloss eingebaut werden, sodass der Mieter dann 2 verschiedene Schlüssel hat.

   Außerdem stellte das Gericht klar, dass im Einzelfall entschieden werden muss, wie erheblich die Missbrauchsgefahr durch den Verlust der Schlüssel ist oder ob die ganze Anlage ausgetauscht werden muss. Das abstrakte Gefährdungspotenzial durch den Schlüsselverlust allein stellt demnach noch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Es muss aus objektiver Sicht unter den gegebenen Einzelfallumständen eine konkrete ...