FG Düsseldorf Urteil vom 21.12.2023 - 14 K 1546/22 G

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstückshandel bei städtebaulichem Veräußerungszwang

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Veräußerung einer Teilfläche eines von einer Immobilien-Projektgesellschaft zwecks Bebauung und Vermietung erworbenen Grundstücks erfüllt ungeachtet der darauf gerichteten Verpflichtung aufgrund eines städtebaulichen Vertrags die Tatbestandsmerkmale eines für die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages schädlichen gewerblichen Grundstückshandels, wenn die Teilfläche bereits in unbedingter Veräußerungsabsicht erworben wurde und durch die nachfolgenden, den Grundstückswert erheblich steigernden Abbruch- und Erschließungsarbeiten ein Objekt anderer Marktgängigkeit geschaffen wird.
2. Die Veräußerung der Teilfläche kann nicht als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und- nutzung angesehen werden, wenn angesichts des Umfangs der vorbereitenden Aktivitäten und der Höhe des erzielten Veräußerungspreises die quantitativen Kriterien der „Geringfügigkeit” und der „völlig untergeordneten Bedeutung” einer kürzungsunschädlichen Nebentätigkeit nicht erfüllt sind.

Normenkette

GewStG § 9 Nr. 1 S. 2; EStG § 15 Abs. 2

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Gewährung der erweiterten Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) für das Jahr 2017 (Streitjahr).

Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die mit Gesellschaftsvertrag vom 00.00.2013 gegründet wurde. Sie war ursprünglich eine 100%ige Tochtergesellschaft der S. GmbH (nachfolgend „S. GmbH”). Letztere ist als Immobilien-Projektentwicklerin tätig und erbringt gegenüber ihren Tochtergesellschaften Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien-Projekten. Darüber hinaus hält, verwaltet und z.T. veräußert die S. GmbH Anteile an Projektgesellschaften, zu deren Vermögen ausschließlich vermietete Gewerbeimmobilien zählen.

Im Jahr 2012 entwickelte die S. GmbH einen Geschäftsplan zur Nutzung der Grundstücke an der U.-straße in C. (im Weiteren „T.-Areal” genannt). Sie plante, die Grundstücke von der T. C. GmbH über eine neu zu errichtende Tochtergesellschaft zu erwerben, um dort neue Gebäude für Logistik und Produktion zu errichten, die langfristig an die W. AG vermietet werden sollten. Die Stadt C. teilte der S. GmbH in mehreren Gesprächen mit, dass die Veräußerung eines Teils des Grundstücks an die N. GmbH & Co. KG (nachfolgend „N.”) eine Voraussetzung der Umsetzung des Vorhabens sei. N. verfügte über Gewerbeimmobilien innerhalb desselben Stadtteils von C., die im Rahmen eines städtebaulichen Gesamtkonzepts durch Wohnbebauung ersetzt werden sollten. Die Stadt C. machte die Veräußerung einer Teilfläche an N., die dort neue ...Häuser (eine L.- und eine Z.-Niederlassung) errichten sollte, zur Voraussetzung für die Schaffung des erforderlichen Baurechts und damit mittelbar auch für die Erteilung der Baugenehmigung an die Klägerin. Zur Umsetzung dieses Vorhabens gründete die S. GmbH in 2013 die Klägerin, die beabsichtigte, das Grundstück zwecks Neubebauung mit Gewerbeimmobilien und deren Vermietung zu erwerben.

Die Klägerin erhielt von der T. C. GmbH am 00.00.2013 ein notariell beurkundetes Verkaufsangebot zum Erwerb eines Grundstücks bestehend aus mehreren Flurstücken. Laut Anlage A „Kaufvertrag” des Angebots gingen die Parteien von einer Größe der zum Verkauf stehenden Gesamtfläche von…m², aufgeteilt auf mehrere Flurstücke, aus. Für diese Fläche wurde ein Kaufpreis i.H.v.…€ benannt. Dieses Angebot nahm die Klägerin nicht sofort an. Zur Sicherung des zukünftigen Anspruchs einigten sich die Parteien auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Zusätzlich vereinbarten die Parteien die Zahlung eines Optionsentgelts i.H.v.…€ zzgl. Umsatzsteuer für jeden angefangenen Monat, solange das Angebot nicht erloschen bzw. widerrufen worden war. Bei Annahme des Angebots durch die Klägerin sollten die geleisteten Optionsentgelte auf den Kaufpreis angerechnet werden. Zum Zeitpunkt der Unterbreitung des Kaufangebots befand sich das Grundstück in teilbebautem Zustand, einige Gebäude waren vermietet, ein Großteil stand indes leer.

Im Jahr 2014 ergaben sich…gegen die (beabsichtigte) Ansiedlung von W. und daraus resultierenden Folgebelastungen (insbesondere Verkehrsbelästigungen durch Schwerlastverkehr)…Änderungen bezüglich der ursprünglichen Überlegungen zur Bebauung des Grundstücks. Nunmehr wurde der Bau von Gewerbehallen nur noch bis zu einer Größe von ca.…m² als genehmigungsfähig erachtet und W. nahm in der Folge Abstand von einer Anmietung von Gebäuden auf dem Areal.

Nachdem das Projekt somit nicht mehr in seiner ursprünglichen Form weiterverfolgt werden konnte, wurde es zunächst für zwei Jahre zurückgestellt. Die Tochter des Geschäftsführers der Klägerin, Frau F., erwarb am 26.07.2016 die Mehrheit der Anteile (85 %) an der Klägerin von der S. GmbH und verfolgte das Projekt - nunmehr im Rahmen einer kleinteiligeren Herangehensweise - weiter.

Das Ge...