§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren.[2] Allerdings dürfte dies in den meisten Bereichen der Fall sein. Jedenfalls bei Beschlussgegenständen, die die Vermögensinteressen des Zwangsverwalters offensichtlich nicht berühren, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Zwangsverwalter nach § 152 ZVG alle Maßnahmen zu ergreifen hat, um die Sondereigentumseinheit in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten.
Beschlussgegenstand im Interesse des Zwangsverwalters?
Selbst wenn die Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung über einen allgemeinen Leinenzwang von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums herbeiführen wollen, könnte man bereits trefflich darüber streiten, ob ggf. die wirtschaftliche Verwertbarkeit der unter Zwangsverwaltung stehenden Wohnung beeinträchtigt sein könnte, weil hiervon potenzielle hundehaltende Mietinteressenten abgeschreckt werden könnten.
Auch im Bereich der Zwangsverwaltung ist es in der Praxis keine Seltenheit, dass ein Wohnungseigentümer Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten ist, und nur bezüglich einiger die Zwangsverwaltung angeordnet ist. Wie im Fall der Insolvenz bereiten hier Objekt- und Wertprinzip mit Blick auf das Stimmrecht keine Probleme. Anders wiederum im Fall des gesetzlichen Kopfprinzips nach § 25 Abs. 2 WEG. Auch wenn hier – wie im Fall der Insolvenz des Wohnungseigentümers – angenommen wird, das Stimmrecht sei entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG einheitlich auszuüben[3], sprechen angesichts der Selbstständigkeit der Einheiten die besseren Argumente für eine quotale Aufteilung des Stimmrechts.[4]
Auswirkung des Kopfstimmrechts bei mehreren Schuldnern
Bei Geltung des Kopfstimmrechts steht dem Zwangsverwalter, der für mehrere natürliche oder juristische Personen eingesetzt ist, je Person ein Stimmrecht zu. Gehören die unter Zwangsverwaltung stehenden Wohneinheiten also verschiedenen Eigentümern, so hat der Zwangsverwalter für jede verwaltete Einheit ein Stimmrecht.[5]
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