Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.2.2 Umlageschlüssel

Rz. 77

Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam, sodass die Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen zu erfolgen hat (KG, Urteil v. 15.8.2019, 8 U 209/16, GE 2020, 541).

Eine Erläuterung des angewandten Verteilermaßstabes ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189). Es genügt, dass sich einzelne Angaben zum Umlageschlüssel dem Vertrag oder den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen (BGH, Urteil v. 20.1.2021, XII ZR 40/20, GE 2021, 305; Urteil v. 29.1.2020, VIII ZR 244/18, GE 2020, 463). Die Erläuterung kann auch vor oder nach Mitteilung des Rechenwerks erfolgen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, a. a. O.) muss aber, um Nachzahlungsansprüche zu sichern, binnen der Abrechnungsfrist geschehen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 346).

Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist bei Umlage nach dem Flächenmaßstab i. d. R. entbehrlich (OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.7.2013, 10 U 52/12, ZMR 2014,441). Der Verteilungsmaßstab "Fläche" ist aus sich heraus verständlich, selbst wenn der Betriebskostenabrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude um...