Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.1.1.1 Doppelt qualifizierte Mehrheit

Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

In der Literatur ist umstritten, ob mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich ist oder "mehr als" die Hälfte der Miteigentumsanteile.^[1] Obergerichtliche Rechtsprechung ist zu dieser Thematik soweit ersichtlich noch nicht ergangen.

Praxis-Beispiel

Erforderliche Mehrheit

Die Wohnanlage besteht aus 10 gleichgroßen Wohnungen, die jeweils 100/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Eigentümerversammlung sind 6 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. 4 von Ihnen stimmen für die Maßnahme. Bereits die abgegebenen Stimmen erreichen nur eine Mehrheit von 2/3 und nicht mehr 2/3 der in der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer dar. Darauf, dass die Zustimmenden auch nicht die Hälfte – oder mehr als die Hälfte – der Miteigentumsanteile repräsentieren, kommt es gar nicht mehr an. Hätten 5 der Wohnungseigentümer für die Maßnahme gestimmt, wären die formellen Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfüllt und alle Wohnungseigentümer wären in die Kostenverteilung eingebunden, so man die Auffassung vertritt, mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile seien ausreichend.

Die Abstimmung mit der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG folgt nach dem auch ansonsten in der Gemeinschaft geltenden Stimmprinzip. Ist das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung abbedungen und gilt das Objekt- oder Wertprinzip, findet es auch bei der Beschlussfassung über die Maßnahmen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG Anwendung.

Praxis-Beispiel

Stimmprinzip Miteigentumsanteile

In der aus 10 Wohnungen bestehenden Wohnanlage repräsentieren die Wohnungseigentümer W1 und W2 jeweils 200/1.000 Miteigentumsanteile. Die übrigen 8 Wohnungseigentümer repräsentieren jeweils 75/1.000 Miteigentumsanteile. In der Wohnungseigentümerversammlung sind 5 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die Baumaßnahme wird mit 4 Stimmen, darunter denjenigen von W1 und W2 beschlossen. Der Beschluss ist mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen zustande gekommen. Die Zustimmenden haben auch mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert. Exakt haben sie 550/1.000 Miteigentumsanteile repräsentiert, sodass sich der Meinungsstreit hier nicht auswirkt.

[1] Mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile: Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 21 Rn. 73; Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, § 4 Rn. 107; D/S/Z, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 118; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rn. 1069; BeckOGK-WEG/Kempfle, § 21 Rn. 35; mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile: AG Kassel, Urteil v. 7.4.2022, 800 C 3797/21, ZMR 2022, 588; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 21 Rn. 24; Jennißen/Jennißen, , 8. Aufl. 2024, § 21 Rn. 40; BeckOK WEG/Elzer, 55. Ed. 1.1.2024, WEG § 21 Rn. 24; Blankenstein, WEG-Reform 2020, S. 511.