Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen.
Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen
- Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, in einem bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Gartens die Errichtung eines Pavillons mit der Folge, dass die nichtzustimmenden Wohnungseigentümer von der Nutzung des betreffenden Bereichs der Gemeinschaftsfläche ausgeschlossen sind.
- Die Wohnungseigentümer gestatten einem Wohnungseigentümer im Bereich der gemeinschaftlichen Gartenfläche das Anlegen einer Terrasse zur ausschließlichen Nutzung des Wohnungseigentümers.
Zu berücksichtigen ist, dass Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, erforderlich ist stets eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Andererseits erlaubt § 20 Abs. 1 WEG weitgehende Baumaßnahmen, die gerade mit einem Nutzungsausschluss von Wohnungseigentümern verbunden sein können. Die entsprechende Beschlussfassung ist aber auch dann möglich, wenn sie die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat. Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr.[1]
Dies wurde vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 noch anders beurteilt.[2]
Mit Blick auf die neue Rechtslage ist insoweit zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nicht dauerhaft von einer Nutzung der betreffenden Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen sein müssen, weil § 21 Abs. 4 WEG derart ausgeschlossenen Wohnungseigentümern vielmehr gegen Ausgleichszahlung eine (nachträgliche) Nutzungsmöglichkeit einräumt.
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