Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, sind diese auf ihre Wirksamkeit hin zu untersuchen. Dabei sind formale und materielle Beschlussmängel vorstellbar. Besondere Probleme bereiten hier Öffnungsklauseln, die nicht eindeutig regeln, welches Quorum erreicht werden muss und ferner nicht bestimmen, was gilt, wenn das Quorum verpasst ist.
Außerdem kann ein Beschluss ungültig sein. Ein Beschluss, der auf einer Öffnungsklausel beruht, kann nichtig sein, wenn er gegen ein Gesetz verstößt (§ 134 BGB) oder sittenwidrig (§ 138 BGB) ist.
Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht soll darüber hinaus auch durch solche Individualrechte begrenzt werden, die zwar zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, aber verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss soll nur dann wirksam sein, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen.
Verzichtbare Rechte
Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten eines Sondereigentümers soll die Zweckbestimmung eines Wohnungs- oder Teileigentums gehören. Aber auch ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (beispielsweise an Feriengäste) verboten wird, soll nur dann rechtmäßig sein, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.
Beauftragung eines Rechtsanwalts
Jedenfalls diese Fragen kann die Verwaltung in der Regel nicht selbst beantworten. Muss für die Überprüfung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Rechtsanwalt beauftragt werden, besteht für den Vertragsschluss nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG eine Vertretungsmacht. Ob der Vertrag im Innenverhältnis geschlossen werden darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG oder einem Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG. In der Regel, aber nicht immer, dürfte der Vertragsschluss eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.
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